📌 30秒摘要
- 核心變化：Section 21廢除後，業主一旦選錯租客已無「快速退場」方案，篩選租客成為業主最重要的風險控制環節
- 標準流程：信貸審查、入息核實、前業主推薦、Right to Rent核實、必要時的擔保人審查
- 新增規定：業主不得因租客領取福利金或育有子女而一概拒絕，必須以入息及負擔能力作為審查基礎
- 海外業主特有風險：時區差異、語言障礙及缺乏本地實務經驗，令文件真偽核實及前業主推薦核實存在額外風險
業主應先知道的重點
Renters’ Rights Act 2025生效後，租客審查（Tenant Referencing）的重要性不減反增。過往業主如選錯租客，可透過Section 21於租約完結時無理由終止租約，作為補救機制；現時Section 21已經廢除，業主一旦選錯人，收回物業須依賴特定的Section 8理由，過程更長、更不確定。因此，在租約開始前進行徹底的租客審查，已成為業主最重要的第一道風險防線。標準審查應包括信貸記錄檢查、入息及僱傭核實、前業主推薦信、Right to Rent法定核實，以及必要時的擔保人審查。對於身處海外的業主而言，時區差異、語言障礙及缺乏本地實務經驗，令核實文件真偽及前業主推薦的過程存在額外風險。
作者：李家祺 Stephen Lee
英國註冊土木工程師（CEng）｜持牌物業地產代理｜UKALA 會員
London Homes 董事總經理｜英國全境物業顧問
逾13年英國租務管理經驗｜服務逾百位香港及海外業主｜廣東話全程服務
更新日期：2026年7月｜閱讀時間：約11分鐘
Section 21廢除後，選對租客成為業主最重要的防線
過往業主揀選租客時，即使存在少許猶豫，仍可透過Section 21於租約完結時無理由終止租約，作為一個補救機制。此心態於Section 21廢除後已完全不再適用。
Stephen 指出，Renters’ Rights Act 生效後最大的心態轉變，在於業主必須由「事後補救」轉為「事前把關」。「以往即使租客審查做得不夠嚴謹，最多亦只是捱到租約完結為止，不會拖延太久。現時若選錯人，業主要收回單位，就必須依賴具體的Section 8理由——欠租須累積達3個月才可申請，反社會行為則須具備實質證據——整個過程動輒需時5至8個月。換言之，租客審查那一刻的判斷，直接決定了業主未來一年可能須承受的風險。」
本文整理業主應進行的完整租客審查流程，以及身處海外的業主在執行此流程時所面對的特有挑戰。
租客審查的五大核心環節
一、信貸記錄審查（Credit Check）
信貸審查會揭示租客過往的County Court Judgments（CCJ，county court判令）、破產記錄及整體信貸歷史，是判斷租客財務穩定性的基礎步驟。
二、入息及僱傭核實（Income & Employment Verification）
確認租客的實際收入是否足以負擔租金。行內普遍採用的負擔能力比率，要求租客的年收入達到年租金的2.5倍（即月租的30倍）。核實方式包括僱主推薦信、近期糧單及銀行月結單。
三、前業主推薦（Landlord Reference）
聯絡租客現任或前任業主，了解其過往的租住行為——是否準時繳租、有否對物業造成損毀、是否遵守租約條款。此環節對判斷租客的實際居住習慣，往往較信貸報告更具參考價值。
四、Right to Rent法定核實
業主有法律責任核實租客在英國的合法居留身份，此為強制性檢查，不論業主是否透過中介代理，均須履行。
五、擔保人審查（Guarantor，如適用）
對於學生、自僱人士，或於英國信貸記錄有限的租客（例如新近移民或BNO簽證持有人），業主通常會要求提供擔保人。擔保人本身亦須經過與租客相同流程的審查（信貸記錄、身份核實），惟入息門檻通常較高——業內標準要求擔保人的年收入達到月租的36倍，明顯高於租客的30倍標準，反映擔保人須承擔的額外財務風險。
新法案下，業主不得進行的行為
Renters’ Rights Act 對租客篩選設有重要限制，業主須特別留意：
不得一概拒絕領取福利金的租客：業主不得因租客領取Universal Credit或其他福利金而直接拒絕申請，必須以個別的入息及負擔能力作為評估基礎，不得基於「福利租客」此一身份標籤一概拒絕。即使業主委托第三方審查機構處理，若該機構的評估方式系統性地忽略福利收入，責任仍在業主本身。
不得一概拒絕育有子女的家庭：同樣道理，以「育有子女」為由一概拒絕申請，於新法案下屬違法歧視。
預繳租金上限為一個月：新法案規定，業主不得要求或接受超過一個月的預繳租金，並且不得於租約正式簽署前收取任何租金。任何要求支付更多預繳租金的合約條款，均屬自動無效。違反此規定，業主首次可被處以最高£5,000的民事罰款，五年內重複違規者，罰款可提升至£30,000，或面臨刑事檢控。
不得向租客收取審查費用：根據《Tenant Fees Act 2019》，業主不得向租客收取審查或信貸檢查的費用，相關費用須由業主自行承擔。業主可收取最多一週租金作為Holding Deposit（留位訂金），待審查完成。
Stephen特別提醒：「這些限制並非阻止業主篩選租客，而是規範業主所依據的準則。業主依然可以基於入息不足、信貸記錄欠佳、前業主推薦負面而拒絕申請，但不可基於租客的身份標籤（福利、家庭狀況）一概拒絕。此分別至為重要，業主如未有留意，隨時可能被指控歧視。」
海外業主自行審查的核心風險
海外業主自行審查所面臨的核心風險，並非審查流程本身難以執行，而是缺乏本地實務經驗，難以有效識別文件真偽及潛在警示訊號——例如入息證明是否經過偽造、前業主推薦是否來自真實業主。此類盲點往往於租務關係出現問題後才被發現，屆時業主可運用的補救選項已相當有限。這類盲點的風險，正是不少業主選擇由本地專業團隊代為把關的原因。
近年租務詐騙手法日趨精密，部分申請人利用AI工具偽造糧單、僱主推薦信甚至銀行月結單。業主單憑書面文件已未必足夠，建議採用具備開放銀行（Open Banking）收入核實功能的專業審查服務，直接核實真實銀行數據，而非單靠可被偽造的紙本文件。
具體而言，海外業主面對的額外挑戰包括：
時區同步困難：前業主推薦電話通常須於英國辦公時間進行，時差令業主難以親自跟進，往往須依賴電郵溝通，而電郵推薦的可核實性遠低於直接電話對話。
文件真偽判斷經驗不足：偽造文件手法日趨精密，缺乏本地實務經驗的業主較難識別警示訊號，例如糧單格式是否符合僱主慣常做法、銀行月結單的交易記錄是否合理。
負擔能力比率認知不足：業主未必了解行內標準的入息門檻，容易因過於寬鬆或過於嚴格而作出不恰當的決定。
新法案合規風險：業主如未有充分了解禁止歧視的新規定，可能在不知情的情況下拒絕合資格申請人，因而面臨法律風險。
London Homes的租客審查流程
Stephen分享了London Homes為業主進行租客審查的標準操作：
「我們為業主處理的每一位申請人，均會經過完整的五步審查——信貸記錄、入息核實（並交叉核對銀行月結單以識別可疑文件）、前業主電話推薦、Right to Rent法定核實，以及必要時的擔保人審查。我們亦會核實前業主的身份，例如透過土地註冊處（HM Land Registry）核對業主姓名與物業地址是否相符，避免申請人虛構推薦人。此過程通常於24至72小時內完成，業主毋須親自處理任何一個環節，我們會將完整的審查報告連同建議，直接交予業主作最終決定。」
如你正準備放租物業，或對現有租客的審查記錄有疑問
以上流程雖然清晰，但實際執行時涉及大量核實工作及專業判斷，尤其對身處海外的業主而言，時區及語言往往令每個環節都變得更費時。歡迎預約免費諮詢，由Stephen為你評估現況，了解你的物業及租客管理是否已經妥善把關。
👉 立即預約免費諮詢：https://calendly.com/uklondonhomes-info/30-clone
FAQ (Frequently Asked Questions)
業主可以向租客收取信貸審查費用嗎？
不可以。根據《Tenant Fees Act 2019》，租客審查及信貸檢查的費用須由業主承擔，不得轉嫁予租客。業主可收取最多一週租金作為Holding Deposit。
租客為首次租樓，並無前業主可供推薦，應如何審查？
對於首次租樓的申請人（例如學生、首次搬離父母居所的年輕人），業主應更加倚重信貸審查及入息核實，若入息未達門檻，則應要求提供擔保人。
業主可以拒絕領取福利金的租客申請嗎？
可以拒絕，惟拒絕理由必須基於個別的入息及負擔能力評估（例如整體入息不足以負擔租金），不可單純因租客領取福利金此一身份標籤而一概拒絕，否則屬違法歧視。
擔保人須具備多少入息方合資格？
業內標準通常要求擔保人年收入達到月租的36倍，高於租客本身的30倍門檻，並須經過與租客相同的信貸及身份審查流程。
業主可以要求租客支付多於一個月的預繳租金嗎？
不可以。新法案規定業主不得要求或接受超過一個月的預繳租金，任何要求支付更多的合約條款均屬無效。違反規定首次可被罰款最高£5,000，重複違規可達£30,000或面臨刑事檢控。
身處海外，應如何識別租客提供的文件是否偽造？
建議交叉核對多個來源的資料一致性（例如糧單與銀行月結單的入息數字是否吻合），並考慮使用具備Open Banking收入核實功能的專業審查服務，直接核實真實銀行數據，而非單靠人手判斷紙本文件真偽。
資料來源
- UK Government — Renters’ Rights Act: an overview for landlords
https://www.gov.uk/guidance/renters-rights-act-an-overview-for-landlords - UK Government — Tenant Fees Act 2019 guidance
https://www.gov.uk/government/publications/tenant-fees-act-2019-guidance - UK Government — Right to Rent landlord checks
https://www.gov.uk/check-tenant-right-to-rent-documents - UK Government — Renting out your property: tenant referencing and fees
https://www.gov.uk/guidance/renting-out-your-property-guidance-for-landlords-and-letting-agents
延伸閱讀：《Section 21 廢除後，業主如何合法收回物業？2026年 Section 8 完整指南》
立即預約免費諮詢
身處海外，租客審查的每一個環節均可能因時區、語言或本地經驗不足而出現盲點。London Homes 服務13年，逾百位香港業主信賴，由Stephen帶領的專業團隊提供完整五步租客審查服務，包括信貸記錄、入息核實、前業主推薦、Right to Rent核實及擔保人審查，全程代業主處理，確保由第一步已選對租客。
👉 立即預約免費諮詢（每週二、三、五、六）
https://calendly.com/uklondonhomes-info/30-clone
📱 WhatsApp查詢：https://wa.me/447355682679?text=你好，我想查詢租客審查服務
✉️ 電郵：contact@uklondonhomes.com
本文根據截至2026年7月 GOV.UK 公開資料及指引整理。個別個案情況可能有所不同，業主在採取任何行動前應先取得專業法律或租務管理意見。
London Homes Property Limited · 16 Upper Woburn Place, London WC1H 0AF · contact@uklondonhomes.com
Chinese 
English