📌 30秒摘要
正式加租途徑：2026年5月1日起，就英格蘭私人出租市場中適用的 assured periodic tenancies 而言，業主如要向現有租客提出加租，須使用 Section 13 process 並發出政府指定的 Form 4A。
通知期：業主須向租客提供最少2個月書面通知，較舊制下常見的1個月通知期明顯延長。
頻率限制：首次加租不可早於租約開始後52週；其後每次加租的生效日期之間，亦須最少相隔52週。部分情況下，為避免每年加租日期逐步提前，可能需要等待53週。
最大隱患：租客只需支付 £47，即可向 First-tier Tribunal（Property Chamber）申請裁定 open market rent。若租客提出挑戰，租金在裁決前一般會維持原有水平；租客最終不會被要求支付高於業主在 Form 4A 內首次建議的租金金額。
業主應先知道的重點
2026年5月1日起，Renters’ Rights Act 2025 對英格蘭私人租務市場帶來重大改變。對業主而言，其中一個最直接影響，就是加租程序由過往較靈活的安排，改為更規範、更重視正式文件及程序的制度。
在適用的私人保障性定期租約下，業主如希望向現有租客提出加租，須透過 Section 13 of the Housing Act 1988（經 Renters’ Rights Act 2025 修訂）所訂明的程序，並使用政府指定的 Form 4A。業主須提供最少2個月書面通知，並確保新租金生效日期符合52週限制及 tenancy period 開始日等要求。
對香港及海外業主而言，最大風險不只是「加租加唔到」，而是因為程序錯誤、日期計算錯誤、表格版本錯誤或缺乏市場租金證據，令租客更容易提出挑戰，甚至令加租通知書被裁定無效。
作者：李家祺 Stephen Lee
英國註冊土木工程師（CEng）｜持牌物業地產代理｜UKALA 會員
London Homes 董事總經理｜英國全境物業顧問
逾13年英國租務管理經驗｜服務逾百位香港及海外業主｜廣東話全程服務
更新日期：2026年6月｜閱讀時間：約10分鐘
加租規則的根本改變：由靈活到規範
Renters’ Rights Act 2025 生效後，英格蘭私人租務市場的加租機制出現重大改變。以往不少業主會透過租約內的租金加幅條款、年度議定、電郵通知，甚至非正式協議與租客調整租金。然而，在新制度下，這類安排已不再可作為正式加租的可靠依據。
就適用的私人保障性定期租約而言，業主如希望向現有租客提出加租，必須使用 Section 13 process，並發出政府指定的 Form 4A。即使業主與租客已就新租金達成共識，為避免日後爭議及確保程序具法律效力，業主仍應按正式程序發出 Form 4A。
Stephen 在處理香港及海外業主個案時，經常見到業主仍沿用舊有做法，例如只以電郵通知租客加租，或依賴租約內原本列明的 CPI 加幅條款。他指出，在新制度下，這類做法很容易出現法律及程序風險。若租客日後提出質疑，業主可能需要重新發出正式通知，令加租日期大幅延遲。
對業主來說，2026年後的加租策略已不再只是「租金應該加幾多」，而是包括：
- 是否使用正確表格
- 是否提供足夠通知期
- 是否符合52週限制
- 生效日期是否落在正確 tenancy period 開始日
- 是否有足夠市場租金證據
- 是否保留送達紀錄
- 如租客提出 Tribunal 挑戰，是否能夠有效回應
什麼是 Section 13？
Section 13 是《Housing Act 1988》第13條（經 Renters’ Rights Act 2025 修訂）規定的法定加租機制，規定英格蘭私人租務市場業主須使用 Form 4A 並提供最少2個月書面通知，方可向 Assured Periodic Tenancy 租客正式提出租金加幅。
2026年5月1日起，大部分既有 Assured Shorthold Tenancies（ASTs）會轉為 assured periodic tenancies，新租約亦會以 assured periodic tenancy 形式運作。業主如要向現有租客提出加租，須透過 Section 13 process，並使用 Form 4A：Landlord’s notice proposing a new rent for assured tenancies in the private rented sector in England。
簡單而言：Section 13 是法律程序，Form 4A 是正式通知表格。
業主不可只靠口頭通知、WhatsApp、電郵或租約內原有加租條款，就要求租客支付新租金。若程序不正確，租客可以拒絕加租，亦可能向 Tribunal 挑戰通知書的有效性。
Section 13 加租的主要規定
一、正式加租途徑：Section 13 加 Form 4A
2026年5月1日起，就適用的英格蘭私人保障性定期租約而言，業主如要向現有租客提出加租，須使用 Section 13 process 並發出 Form 4A。
租約內原有的自動加租條款、CPI 掛鉤條款、固定百分比加幅、年度加幅安排或其他類似條款，在新制度下不能再作為正式加租的依據。
這代表業主不能只依賴租約內一句「每年可按市場租金加租」或「每年按 CPI 加租」去要求租客支付新租金。業主必須按正式程序發出 Form 4A，並符合通知期、52週限制及日期要求。
二、通知期：最少2個月
業主須使用政府指定的 Form 4A，向租客提供最少2個月書面通知。
新租金的生效日期，須同時符合以下條件：
- 通知送達後最少2個月
- 首次加租不可早於租約開始後52週
- 後續加租須距離上次加租實際生效日期最少52週
- 新租金生效日期必須落在 tenancy period 的開始日
當中第4點特別容易出錯。新租金生效日不是業主隨便填一個日期，也不一定等同銀行轉帳日，而是要根據租約的 tenancy period 判斷。
例如，如果租客每月1日至月底為一個租期週期，租金通常每月1日支付，業主在3月15日送達 Form 4A，即使已提供超過2個月通知，最早生效日期通常亦應落在下一個合適的 tenancy period 開始日，例如6月1日，而不是5月15日。
三、每52週最多加租一次
新制度採用的是52週，而不是簡單的「12個月」。
這個分別在實務上非常重要。業主在計算下一次可加租日期時，應以上次加租的實際生效日期起計52週，而不是以上次發出通知的日期起計。
例如：
- 上次加租實際生效日：2026年8月1日
- 下一次加租最早生效日：原則上須距離2026年8月1日至少52週
- 業主須同時確保已提供最少2個月通知，並且新租金生效日期落在正確的 tenancy period 開始日
此外，Form 4A 亦提醒業主，在某些情況下，若新租金日期會比相關週年日提前超過6日，業主可能需要等待多一星期，即53週，以避免每年加租日期逐步提前。
因此，業主不應只用「一年後」或「12個月後」作粗略計算，而應逐項核對 Form 4A 的52週及53週規則。
四、加幅須符合公開市場租金水平
法律並無設定固定加幅上限，例如不能一概而論說「最多只可加5%」或「最多只可跟 CPI」。但業主建議的新租金，應符合類似物業在公開市場上的合理租金水平，即 open market rent。
如果租客認為業主提出的新租金高於市場水平，可以向 First-tier Tribunal（Property Chamber）提出申請，要求 Tribunal 裁定該物業的 open market rent。
Stephen 指出，這代表業主不能只憑感覺或通脹數字決定加幅。每次發出 Form 4A 前，最好先準備：
- 同區同類型物業的近期租金資料
- 同類物業的實際成交或已協議租金紀錄
- Rightmove、Zoopla 等平台的市場參考
- 物業自身狀況、面積、裝修、位置及配套說明
- 租金調整的商業理由
當租客向 Tribunal 提出挑戰時，業主是否有準備市場證據，會直接影響處理效率及結果。
租客可以點樣挑戰加租？
Renters’ Rights Act 生效後，租客挑戰加租的門檻大幅降低。這是業主必須理解的新風險。
一、挑戰途徑：First-tier Tribunal（Property Chamber）
租客收到 Form 4A 後，如認為業主建議的新租金高於公開市場租金，可在新租金生效日期之前，向 First-tier Tribunal（Property Chamber）申請裁定 open market rent。
申請費用為 £47，且無聆訊費。低收入租客可視乎情況申請費用減免。根據 UK Parliament Hansard 記錄（2026年4月），英國政府在國會確認將挑戰費用設於 £47，並特別說明這是整個 HMCTS 最低收費之一，目的是確保租客不因費用而卻步。
對租客而言，£47 是相對低的門檻；對業主而言，這代表過往「租客未必會為少量加幅提出挑戰」的假設已不再安全。
二、Tribunal 的裁決範圍：租客不會被要求支付高於業主建議的租金
Tribunal 的角色是裁定該物業的 open market rent。理論上，Tribunal 評估出的市場租金可能高於、低於或等同業主在 Form 4A 內建議的租金。
但在新制度下，租客最終不會被要求支付高於業主在 Form 4A 內首次建議的租金金額。
換句話說，從租客角度看，提出挑戰的風險相對有限：
- 最差情況：租金維持在業主 Form 4A 建議的水平
- 較好情況：Tribunal 裁定較低市場租金
- 租客不會因挑戰而被要求支付高於業主最初建議的租金
這與舊制度下部分情況不同，因此業主在提出加幅時，應更謹慎地確保建議金額有市場證據支持。
三、挑戰期間租金一般維持原有水平
如果租客在限期前向 Tribunal 提出挑戰，通常在 Tribunal 作出裁決前，租客會繼續支付原有租金，而不是立即支付業主在 Form 4A 內提出的新租金。
若 Tribunal 在 Form 4A 所列新租金生效日期之後才作出裁決，新租金通常會由 Tribunal 裁決後的下一個付款期或 tenancy period 開始日起生效。業主一般不可將新租金追溯至原本通知書所列的生效日期，向租客追討期間差額。
這對業主影響重大。若 Tribunal 排期需時數月，業主可能在這段期間繼續收取舊租金，且無法追討原本預期的新舊租金差額。
因此，下一次加租的52週計算，亦應以新租金的實際生效日期為基準，而不是單純以 Tribunal 裁決日或原 Form 4A 所列生效日期計算。
四、租客亦可挑戰通知書有效性
租客除可挑戰租金金額外，亦可質疑業主發出的 Section 13 notice 是否有效。
常見可被挑戰的問題包括：
- 通知期不足2個月
- 加租日期不符合52週限制
- 生效日期沒有落在正確 tenancy period 開始日
- 租客姓名或物業地址資料錯誤
- 使用錯誤或過期表格
- 表格未由業主或授權人士正確簽署
- 通知書送達記錄不足
若 Tribunal 認為通知書無效，業主可能需要重新發出 Form 4A，並重新計算2個月通知期，實際上會令加租進一步延遲。
五、租客可在租約首6個月內挑戰起始租金
除挑戰加租通知外，新制度亦容許租客在租約開始後首6個月內，如認為起始租金高於市場水平，向 Tribunal 申請 open market rent determination。
這代表業主在一開始設定租金時，亦必須有市場根據。若起始租金明顯偏高，不但可能引起租客挑戰，亦可能影響日後每年加租的管理基礎。
Form 4A：常見錯誤及注意事項
一、生效日期計算錯誤
新租金生效日期須同時符合最少2個月通知、首次或後續加租的52週限制、必要時的53週規則，以及 tenancy period 開始日。任何一項出錯，都可能令通知書被租客質疑。
例如租客每月1日開始新一期租期，業主在3月15日送達 Form 4A，最早生效日通常不應是5月15日，而應是下一個合適的 tenancy period 開始日，例如6月1日。
二、使用舊版或錯誤表格
2026年5月1日後，業主應使用最新版本的 Form 4A。不要依賴舊制 Form 4，亦不應使用第三方網站儲存的舊版本表格。建議每次發出通知前，均直接到 GOV.UK 下載最新表格。
三、未保留送達記錄
業主應保留通知書送達證明，例如掛號郵件收據、郵寄證明、電郵送達紀錄、租客書面確認或親身送達簽收紀錄。如果租客日後聲稱沒有收到 Form 4A，業主需要有證據證明通知已按時送達。
四、52週計算起點錯誤
後續加租的52週，應以上次加租的實際生效日期起計，而不是發出通知的日期。
例如：
- 上次 Form 4A 發出日期：2026年5月15日
- 上次新租金實際生效日期：2026年8月1日
- 下一次加租的52週限制，應由2026年8月1日起計，而不是2026年5月15日
這個錯誤在實務上十分常見，亦容易令通知書日期出錯。
五、表格資料錯誤
若 Form 4A 在租客姓名、物業地址、租金金額、生效日期、簽署或表格版本等關鍵資料上出現實質錯誤，通知書有可能被 Tribunal 裁定無效。保守做法是：如發現關鍵錯誤，不應嘗試自行修改原表格，而應重新發出一份正確 Form 4A，並重新計算通知期及生效日期。
業主實戰策略：如何在新制度下保障自己
一、發出通知前先準備市場證據
每次發出 Form 4A 前，業主應先收集同區同類物業的市場租金資料。Rightmove、Zoopla 等平台上的 asking rent 可以作為參考，但若能取得實際成交租金、已簽租約資料或代理市場分析，說服力通常更高。
建議業主保存：
- 同區同類物業列表
- 類似面積、房型及裝修狀況比較
- 實際成交或已協議租金資料
- 物業狀況及配套說明
- 租金調整原因及計算邏輯
一旦租客提出 Tribunal 挑戰，業主可更快準備回應。
二、加幅要合理、有根據，不宜一次過大幅追補
新制度下，加幅過高會大幅增加被租客挑戰的風險。一旦租客提出 Tribunal 申請，租金可能在裁決前維持原有水平，業主亦可能因排期延誤而承受現金流壓力。
Stephen 建議，業主應建立每年檢視租金的習慣，以市場數據作基礎提出合理加幅，而不是多年不調整後一次過大幅追補。在新制度下，「大幅追回多年差距」往往比「每年合理調整」風險更高。
三、發出 Form 4A 前先與租客溝通
正式程序並不代表業主需要突然向租客發出加租通知。實務上，業主可先與租客溝通，說明市場租金、物業成本、維修投入及加租原因。若租客理解並接受，之後再發出 Form 4A，可減少不必要對立。即使租客其後改變主意提出 Tribunal 申請，業主亦可保留事前溝通紀錄，作為整體處理過程的一部分。
四、計算生效日期時預留充裕時間
業主在發出 Form 4A 前，應逐一確認租約開始日期、上次加租實際生效日期、租客 tenancy period 的開始日、通知送達日期、是否已提供最少2個月通知，以及是否符合52週或53週規則。如果日期計算有疑問，寧可預留多幾日，避免因一日之差令通知書被質疑。
五、保留完整文件紀錄
每次加租都應建立完整紀錄，包括 Form 4A 副本、送達證明、市場租金比較資料、租客溝通紀錄、上次加租日期及金額、本次加租生效日期，以及如有 Tribunal 挑戰的相關申請及回應文件。
對持有多個出租物業的業主而言，最好建立每個物業的加租時間表，避免重複、過早或錯誤發出通知。
六、租約開始時已設定合理市場租金
由於租客可在租約開始後首6個月內挑戰起始租金，業主在一開始設定租金時，應確保價格有市場基礎，並保存定價時的市場參考資料。合理起始租金不但有助出租，也有助減低日後 Tribunal 挑戰風險。
London Homes 可以如何協助業主？
Section 13 新程序對業主的文件管理、日期計算、租金策略及風險控制均有更高要求。London Homes 可協助香港及海外業主處理以下事項：
- 發出 Form 4A 前，收集同區市場租金比較資料
- 評估建議加幅是否有市場根據
- 準確計算52週限制、53週規則及新租金生效日期
- 代業主準備及發出 Form 4A
- 保存通知書送達紀錄
- 建立每個物業的加租時間表
- 如租客提出 Tribunal 挑戰，協助準備市場證據及回應文件
- 檢視現有租務管理流程是否符合新制度要求
對於身在香港或海外的業主，London Homes 亦可提供廣東話溝通及全程租務管理支援，協助業主減少因不熟悉英國租務程序而產生的風險。
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Section 13 新程序對業主的加租策略、文件管理及租務流程均有重大影響。無論你是希望了解如何準備有效的加租通知，還是擔心租客提出挑戰時如何應對，London Homes 都可以為你提供專業意見。
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FAQ (Frequently Asked Questions)
Section 13 加租程序多久可以使用一次
一般而言，每52週最多加租一次。首次加租不可早於租約開始後52週，後續加租亦須距離上次加租實際生效日期最少52週。部分情況下，因 Form 4A 的53週防漂移規則，業主可能需要等待53週。
業主可以用電郵或口頭方式通知加租嗎？
不建議，亦不足以取代正式程序。2026年5月1日起，就適用的私人保障性定期租約而言，業主如要正式向現有租客提出加租，應使用 Form 4A 並提供最少2個月書面通知。即使業主與租客已口頭或電郵達成共識，仍應以正式 Form 4A 確認加租安排，避免日後爭議。
Tribunal 可以將租金裁定高於業主建議的金額嗎？
Tribunal 的角色是裁定 open market rent，其評估出的市場租金理論上可能高於或低於業主建議金額。不過，在新制度下，租客最終不會被要求支付高於業主在 Form 4A 內首次建議的租金金額。
租客提出 Tribunal 挑戰後，業主可以撤回加租通知嗎？
在 Tribunal 作出裁決前，業主可考慮撤回通知。撤回後，租金一般會維持原有水平。若業主之後仍希望加租，通常需要重新發出正確的 Form 4A，並重新計算通知期及生效日期。
業主提出加租，租客拒絕但不向 Tribunal 申請，會發生什麼？
如果租客在 Form 4A 所列的新租金生效日期前，既沒有向 Tribunal 申請 open market rent determination，亦沒有有效終止租約，則新租金一般會在通知書所列的有效生效日期開始適用。
Form 4A 有錯誤，業主可以更正嗎？
如果 Form 4A 在通知期、生效日期、租客資料、物業地址、表格版本、簽署或其他關鍵資料上出現實質錯誤，通知書有可能被 Tribunal 裁定無效。保守做法是重新發出一份正確 Form 4A，並重新計算2個月通知期及相關生效日期。
租客挑戰加租需要幾多錢？
根據 GOV.UK 指引及 UK Parliament Hansard（2026年4月）確認，租客申請 open market rent determination 的費用為 £47，且無聆訊費。部分低收入租客可申請費用減免。
租客挑戰期間，業主可以追討新舊租金差額嗎？
如果 Tribunal 的裁決在原本新租金生效日期之後才作出，新租金通常會由 Tribunal 裁決後的下一個付款期或 tenancy period 開始日起生效。業主一般不能將新租金追溯至原本通知書所列日期，向租客追討期間差額。
資料來源
- UK Government — Renters’ Rights Act: an overview for landlords
https://www.gov.uk/guidance/renters-rights-act-an-overview-for-landlords - UK Government — Form 4A: Landlord’s notice proposing a new rent for assured tenancies in the private rented sector
https://www.gov.uk/government/publications/assured-tenancy-forms - UK Government — Apply for an open market rent determination
https://www.gov.uk/guidance/apply-for-an-open-market-rent-determination - UK Government — Renting out your property: rent increases
https://www.gov.uk/guidance/renting-out-your-property-guidance-for-landlords-and-letting-agents/rent-increases - UK Parliament Hansard — First-tier Tribunal (Property Chamber) Fees (Amendment) Order 2026
https://hansard.parliament.uk/lords/2026-04-27/debates/A5D817F6-3D08-4048-992D-9266BF671301/First-TierTribunal(PropertyChamber)Fees(Amendment)Order2026 - Housing Act 1988 — Section 13（經 Renters’ Rights Act 2025 修訂）
https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/section/13 - NRLA — Renters’ Rights Act rent increase guidance
https://www.nrla.org.uk/resources/renters-rights
延伸閱讀：《Section 21 廢除後，業主如何合法收回物業？2026年 Section 8 完整指南》
本文根據截至2026年6月 GOV.UK 公開資料及指引整理。Renters’ Rights Act 2025 的實務操作、表格及法庭費用可能會更新。本文只供一般資訊參考，不構成法律意見。業主在採取任何行動前，應先取得專業法律或租務管理意見。
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