📌 30秒摘要
- 生效日期：2026年5月1日，Section 21「無理由驅逐令」永久廢除
- 唯一合法途徑：業主須透過 Section 8，向法庭提出具體合法理由
- 適用範圍：英格蘭所有出租物業，包括香港業主及海外投資者
- 主要風險：程序錯誤導致申請被駁回，損失數月時間及數千英鎊法律費用
作者：李家祺 Stephen Lee
英國註冊土木工程師（CEng）｜持牌物業地產代理｜UKALA 會員
London Homes 董事總經理｜英國全境物業顧問
逾13年英國租務管理經驗｜服務逾百位香港及海外業主｜廣東話全程服務
更新日期：2026年6月｜閱讀時間：約10分鐘
Section 21 廢除：業主面對的新現實
2026年5月1日，《Renters’ Rights Act 2025》正式全面生效。Section 21「no-fault eviction」——業主毋須列明理由、只需提供充分通知期即可終止租約的機制——已永久廢除。
對長期依賴 Section 21 作為終止租約工具的業主而言，這是英國租務法制數十年來最重大的轉變。過去13年間，Stephen 處理過大量涉及收回物業的案例。他指出，Section 21 雖然俗稱「無敵牌」，但實際上業主在使用時已受到不少限制——EPC、Gas Safety Certificate 等合規文件缺一不可，否則通知書根本無法生效。現在 Section 21 廢除，業主最大的改變是必須從一開始就建立完整的書面記錄。租金記錄、維修記錄、通訊記錄，缺一不可。沒有這些基礎，即使租客有明顯違約，申請也可能因證據不足而失敗。
然而，Section 21 的廢除並不代表業主失去收回物業的權利，而是所有收回物業申請，必須透過 Section 8，以具體合法理由向法庭提出。
什麼是 Section 8？
Section 8 源自《住宅租賃法 1988》（Housing Act 1988）第8條，是業主向法庭申請收回出租物業的正式法律機制。申請須列明具體理由（Grounds），法庭根據理由的性質決定是否頒發管有令（Possession Order）。
Section 8 Grounds 分為兩類：
強制性理由（Mandatory Grounds）：業主一旦證明理由成立，法庭須頒發管有令，租客不得以情況特殊為由抗辯。
酌情性理由（Discretionary Grounds）：法庭根據案件整體情況，考慮是否頒令，業主勝訴並無保證。
Section 8 主要 Grounds 完整列表
強制性理由（Mandatory Grounds）
Ground 1 — 業主或其家庭成員需要自住
條件：租約開始前，業主須已以書面通知租客此 Ground 適用。
Ground 1A — 業主決定出售物業（Renters’ Rights Act 2025 新增）
條件：業主須提供最少4個月通知期；申請批准後須於3個月內將物業放盤出售；租約開始後首12個月內不可使用；若業主其後決定不出售，租客可申請賠償。
Ground 2 — 按揭銀行執行收樓
條件：物業按揭貸款人正式執行收回物業程序。
Ground 7A — 嚴重反社會行為
條件：租客已被定罪，或法庭頒發禁制令確立相關行為。
Ground 8 — 嚴重租金拖欠
條件：租客拖欠租金達至少2個月（月租）或8週（週租）；通知書發出當日及法庭聆訊當日均須仍處於欠租狀態。
酌情性理由（Discretionary Grounds）
Ground 10 — 租客拖欠租金，但未達 Ground 8 門檻
Ground 11 — 租客持續遲交租金，即使當時並非處於欠租狀態
Ground 12 — 租客違反租約條款，例如擅自飼養寵物或進行裝修
Ground 13 — 物業遭受損毀
Ground 14 — 租客引起鄰居滋擾或作出反社會行為
Ground 17 — 租客以虛假或誤導性資料取得租約
在 London Homes 處理的案例中，Ground 8 是最常被引用的強制性理由，但亦是最多業主誤解的一個。Stephen 觀察到一個反覆出現的情況：業主在租客欠租超過2個月後立即申請，但租客在聆訊前一週突然補交欠款，導致 Ground 8 即時失效，整個申請前功盡棄。他建議業主在發出通知書時，應同時列明 Ground 11（持續遲交），即使 Ground 8 其後失效，法庭仍可就 Ground 11 作出考慮。
Section 8 申請流程
第一步：確認適用 Ground 並收集證據
業主須先確認情況符合哪個 Ground，並收集對應的書面證據：
- Ground 8（欠租）：租金帳目記錄、銀行對帳單、書面租金通知
- Ground 14（反社會行為）：警方報告、鄰居書面投訴、事件記錄
- Ground 1（自住）：租約簽訂前發出的書面通知存根
重要提示：Ground 8 要求聆訊當日租客仍須處於欠租狀態。若租客於聆訊前補交全數欠租，Ground 8 即時失效，法庭將駁回申請。
第二步：發出 Section 8 通知書（Form 3）
業主須使用英國政府官方表格 Form 3，列明所依賴的 Ground，並提供正確通知期：
- Ground 8（嚴重欠租）：最少4週
- Ground 1（業主自住）：最少2個月
- Ground 1A（出售物業）：最少4個月
- Ground 14（反社會行為）：最短可即日生效
通知書有效期為發出後12個月，業主須在此期限內向法庭提交申請，否則通知書失效，須重新發出。
第三步：向縣法院提交申請
通知期屆滿而租客仍未遷出，業主可向縣法院（County Court）提交管有令申請，費用為 £391。
Renters’ Rights Act 新變化：以往透過 Section 21 使用的加速程序（Accelerated Possession Procedure）已廢除，所有申請均須經正式聆訊程序處理。
第四步：出席法庭聆訊
法庭將安排聆訊，業主可親自出席或委托代表。建議準備以下文件：
- 完整租金收支記錄
- 租約正本及副本
- 所有相關書面通訊（包括電郵及訊息截圖）
- 證人陳述（如適用）
法庭頒發管有令後，通常給予租客14至28日遷出。
第五步：申請強制執行（如需要）
若租客於管有令指定日期仍拒絕遷出，業主可申請執行令（Warrant of Possession），費用 £143，由法庭執達主任執行。
整體時間：由發出通知書至成功收回物業，正常情況需時3至6個月，複雜案件可能更長。
根據 Stephen 的實際處理經驗，整個流程中最容易出錯的環節，往往不是法庭聆訊本身，而是最初的證據收集。部分業主在發出通知書後才急於整理文件，但關鍵記錄已無法補救——例如入伙時沒有做正式的 Check-in Report，或租金長期以現金形式收取而沒有任何書面記錄。一旦租客在法庭上提出反申訴，業主便陷入被動。他的建議是：無論現時租客關係是否良好，業主都應立即審視並完善所有租務文件。
香港業主的額外考量
身處香港的業主在處理 Section 8 申請時，面對本地業主不會遇到的實際困難：
時差問題：法庭文件通常要求在數日內回應，時差導致處理時間受壓。
無法親身出席：法庭聆訊業主雖可委托代表，但委托方的選擇直接影響申請成效。
證據管理：租金記錄、物業狀況報告等文件需要在英國本地妥善保存，以便隨時提交法庭。
租客反申訴（Counterclaim）：租客可就維修責任、合規問題等提出反申訴，若業主文件不齊全，可能面臨額外法律責任。
Stephen 指出，香港業主最大的弱點並非不了解法律，而是距離本身。他見過業主因無法即時回覆法庭要求而被視為放棄申請，亦見過業主因不在英國，無法安排人手即時入屋取證，錯失關鍵證據。這些問題，本地業主可能一個電話便能解決，但海外業主卻可能因此影響整個申請結果。聘用在英國本地的專業租務管理團隊，對海外業主而言不只是管理上的方便，更是法律風險管理的重要一環。
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Renters’ Rights Act 已正式生效，Section 21 成為歷史。如對現有租約有任何疑問，或需要評估目前的租客情況及合規狀況，歡迎預約 London Homes 的免費租務諮詢。
London Homes 服務13年，逾百位香港業主信賴，由 Stephen 帶領的專業團隊為業主提供全方位英國租務管理支援。
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Section 21 廢除後，現有租約是否受影響？
是。Renters’ Rights Act 適用於英格蘭所有現有及新訂租約，包括法案生效前已簽訂的租約，並無任何過渡期豁免。
Ground 8 申請失敗後，業主可以再次申請嗎？
可以。若租客繼續欠租，業主可重新發出 Section 8 通知書，再次申請。建議在聆訊前確認租客仍處於欠租狀態，以確保 Ground 8 在聆訊當日仍然成立。
業主可以同時引用多個 Grounds 嗎？
可以。業主可在同一份 Section 8 通知書內同時列明多個 Grounds，增加申請成功的可能性。例如同時引用 Ground 8（嚴重欠租）及 Ground 11（持續遲交），即使 Ground 8 因租客補交欠租而失效，法庭仍可考慮 Ground 11。
什麼情況下法庭會拒絕強制性 Ground 的申請？
強制性 Ground 在理由成立的情況下，法庭須頒令。然而，若業主的通知書存在程序錯誤（例如通知期不足、表格填寫有誤），或業主本身違反租賃責任（例如拖欠維修、未持有合規證書），法庭可能以程序瑕疵為由拒絕申請，或租客以反申訴方式抗辯。
Ground 1A 出售物業的時限要求是什麼？
業主須在管有令申請批准後3個月內將物業正式放盤出售。若業主其後決定不出售，須以書面通知租客，租客可申請賠償。
身在香港的業主如何委托代表出席法庭？
業主可委托持牌律師（Solicitor）或專業租務管理公司代表出席。建議選擇熟悉最新 Renters’ Rights Act 規定的本地專業人士，以確保申請程序符合現行法規要求。
資料來源
- UK Government — Renters’ Rights Act 2025 正式法案全文
https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2025/15/contents - UK Government — Section 8 通知書官方表格（Form 3）及填寫指引
https://www.gov.uk/government/publications/form-3-notice-seeking-possession-of-a-property-let-on-an-assured-tenancy-or-an-assured-agricultural-occupancy - UK Government — How to Evict a Tenant（官方業主指引）
https://www.gov.uk/evicting-tenants - Housing Act 1988 — Section 8 及附表2（Grounds for Possession）原文
https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1988/50/schedule/2 - Ministry of Justice — Possession Statistics England and Wales 2025
https://www.gov.uk/government/collections/mortgage-and-landlord-possession-statistics - UK Government — Court fees for possession claims
https://www.gov.uk/guidance/fees-in-the-civil-and-family-courts-main-fees-ex50 - UKALA（UK Association of Letting Agents）— Renters’ Rights Act 會員指引
https://www.ukala.org.uk
本文內容僅供參考，不構成法律意見。如需具體法律建議，請諮詢持牌律師。
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