📌 30秒摘要
根據GOV.UK於2026年8月1日更新之官方指引，業主如於2026年5月1日前發出Section 21或Section 8通知書，惟未於2026年7月31日前向法庭提出管有令申請，該通知書現已失效，須按Renters’ Rights Act新制度重新發出。縣法院申請費亦已於7月13日由£404上調至£415。
Section 21通知書失效：業主應先知道的重點
若業主於2026年5月1日前發出Section 21或Section 8通知書，而截至2026年7月31日仍未向法庭提出管有令申請，該通知書已因GOV.UK於2026年8月1日發佈的官方更新而告失效，業主須按Renters’ Rights Act新制度重新發出通知並重新計算通知期。
這項更新距今僅3星期，媒體覆蓋有限，不少業主至今仍未意識到自己的通知書可能已經失效。若本身已面對租客欠租，此延誤可能意味著多等數個月才能收回物業，損失可能達數千英鎊租金。
30秒自我核對：你的通知書仍然有效嗎？
- ☐ 我發出通知書的日期，是否在2026年5月1日之前？
- ☐ 我是否已於2026年7月31日或之前，正式向法庭提交申請（而非只是發出通知書）？
- ☐ 若我用的是Section 8通知書，發出日期加12個月，是否已經超過2026年7月31日？
- ☐ 我的租客在通知期間，是否曾經進入法定Breathing Space（債務緩衝期）？
若對任何一項不確定，代表你需要立即核實，而非假設「應該仍然有效」。
作者：李家祺 Stephen Lee
英國特許工程師（CEng）｜英國物業地產代理｜UKALA 會員
London Homes 董事總經理｜逾13年英國租務管理經驗｜廣東話全程服務
了解更多請參閱我們的團隊。
最後更新：2026年8月20日
發生了什麼事
Renters’ Rights Act於2026年5月1日生效後，政府設有過渡期：業主若於5月1日前已發出Section 21或Section 8通知書，仍可憑此通知書於限期前申請管有令。此限期已於2026年7月31日屆滿，GOV.UK於8月1日正式確認緩衝期結束。
Stephen表示：「5月1日Section 21廢除時，不少業主都有留意，惟三個月後的這個『最後限期』反而鮮有人意識到。我們接觸過的個案中，部分業主因錯過限期而白白損失了數個月處理時間。」
你的具體情況：一表看清
| 情況 | 現時狀態 | 應對方向 |
|---|---|---|
| 已發通知書，未提交法庭申請 | 已失效，須重新發出 | 按新制度重新計算通知期，使用Form 3A |
| 已於7月31日前提交申請 | 不受影響 | 按原程序繼續處理 |
| 尚未發出任何通知書 | 一直須按新制度處理 | 透過Section 8引用具體Grounds |
| 租客曾進入Breathing Space | 時限可能延長 | 一般為緩衝期結束後8週內仍可申請，建議核實 |
若你發出的是Section 8通知書，須特別留意：失效日期為「發出後12個月」或7月31日，兩者中較早者——部分較早發出的通知書，可能早於7月31日已經失效。
通知書失效，實際代價是什麼？
- 時間損失：重新計算通知期（部分Ground長達4個月）加法庭排期，時間表可能延後3至6個月
- 費用重複：舊通知書相關的律師或代辦費用可能須重新支付，加上£415法庭申請費
- 實際例子：以月租£1,800為例，延誤3個月即代表約£5,400租金損失（持續欠租個案）
按你目前的身份，你應該關注的重點
首次接觸此問題的業主：先核實自己是否曾發出通知書、發出日期為何，以及是否已於7月31日前正式提交法庭申請——「發出通知書」與「提交申請」是兩個獨立步驟，不少業主會混淆。
現由London Homes管理的物業：我們會主動核實客戶物業的通知書狀態，惟若你近期曾自行處理或委托其他代理發出通知，建議主動告知我們同步記錄。
考慮轉換代理至London Homes：交接階段最容易遺漏舊通知書狀態，建議要求原代理提供完整記錄（發出日期、所用Ground、送達證明），由新團隊重新核實。
📞 不確定你的通知書是否仍然有效？這是需要立即核實的事項。
若只想快速核實日期，歡迎WhatsApp告知我們發出通知書的日期，我們會盡快回覆初步判斷。
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常見問題 FAQ
我於4月已發Section 21通知書，一直未向法庭申請，現在仍然有效嗎？
若截至7月31日仍未正式提交申請，通知書已經失效，須根據新制度重新發出。歡迎向我們查詢核實具體狀態。
我於6月已提交申請，會受影響嗎？
不會。只要於7月31日或之前已正式提交，個案將按原有程序繼續處理。
縣法院申請費幾時加到£415？
已於2026年7月13日生效，早於通知書失效規定的8月1日更新，兩者為獨立更新。
Section 8通知書的失效日期一定是7月31日嗎？
不一定。時限為「發出後12個月」或7月31日，兩者較早者為準，建議業主逐一核實。
重新發出通知書要用什麼表格？有什麼要特別注意？
須使用最新版Form 3A，而非舊有Form 3或Form 6A。Form 3A的日期計算及Ground法律措辭是最常見出錯位，任何遺漏或不準確均可能令通知書無效。完整表格結構及填寫要點，可參閱Form 3A完整填寫指南
若我現在才考慮收回物業，應採用哪個制度？
自2026年5月1日起，一律須按Renters’ Rights Act新制度處理，透過Section 8並引用具體Grounds（如Ground 8欠租、Ground 1A出售），Section 21已完全不再適用。
資料來源
[1] GOV.UK — Giving notice of possession to tenants before 1 May 2026（2026年8月1日更新版）
https://www.gov.uk/guidance/giving-notice-of-possession-to-tenants-before-1-may-2026
[2] GOV.UK — Assured tenancy forms（Form 3A官方下載頁面）
https://www.gov.uk/guidance/assured-tenancy-forms
[3] Shelter England — Renters Rights Act: private tenants
https://england.shelter.org.uk/housing_advice/private_renting/renters_rights_act_changes_for_private_renters
資料查閱日期：2026年8月20日
延伸閱讀：《Section 21 廢除後，業主如何合法收回物業？2026年 Section 8 完整指南》
你的通知書，現在還有效嗎？
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本文只提供一般資訊，不構成法律意見。個別個案情況可能有所不同，業主在採取任何行動前應先取得專業法律或租務管理意見。
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