📌 30秒摘要
- 生效日期：2026年5月1日起，租客享有書面申請養寵物的法定權利
- 業主責任：須在28日內書面回覆，不可無故拒絕
- 重大改變：租約內「不准養寵物」的一刀切條款已失效，每個申請須逐一評估
- 主要風險：沉默不回覆等同業主違規，租客可向法庭申請強制批准
業主應先知道的重點
Renters’ Rights Act 2025 第11條（2026年5月1日生效）在 Housing Act 1988 新增第16A及16B條，賦予英格蘭私人租務市場所有租客書面申請養寵物的法定權利，並規定業主須在收到申請後28日內書面回覆，且不可無合理理由拒絕。租約內原有的一刀切「不准養寵物」條款在新制度下已不足夠，每個申請均須按物業及寵物的實際情況逐一評估。業主若沉默不回覆，租客可向法庭申請強制執行。
作者：李家祺 Stephen Lee
英國註冊土木工程師（CEng）｜持牌物業地產代理｜UKALA 會員
London Homes 董事總經理｜英國全境物業顧問
逾13年英國租務管理經驗｜服務逾百位香港及海外業主｜廣東話全程服務
更新日期：2026年7月｜閱讀時間：約9分鐘
寵物條款的根本改變：由業主主導到須有理由
2026年5月1日以前，英國業主對於租客的養寵物申請享有近乎絕對的決定權。租約內一句「不准養寵物」，業主毋須解釋任何理由，即可拒絕所有申請。租客若不滿，選擇極為有限。
Renters’ Rights Act 2025 生效後，情況已根本改變。業主再不能以一刀切方式處理寵物申請，而是必須按物業及寵物的具體情況逐一評估，並在規定期限內給予書面回覆。無合理理由的拒絕，業主面臨法律挑戰。
Stephen 在處理香港及海外業主個案時，見過不少業主仍然沿用舊有做法，例如在新租約內沿用「No Pets」條款，或收到租客申請後一概拒絕而不作任何解釋。他指出，在新制度下，這類做法已構成法律風險。業主不但可能被法庭要求強制批准，若被裁定違規，亦可能須承擔租客的訴訟費用。
什麼是 Renters’ Rights Act 寵物條款？
Renters’ Rights Act 2025 第11條在《Housing Act 1988》新增第16A及16B條，為英格蘭私人租務市場所有 Assured Tenancy 的租客設立法定的養寵物申請權利，規定租客可書面申請在租用物業內飼養寵物，而業主的同意不得被無合理理由拒絕。
新條款作為默示條款（implied term）自動適用於所有受 Renters’ Rights Act 規管的租約，無論租約文字內有否明確提及。即使現有租約列有「No Pets」條款，租客仍可根據新法例提出正式申請，業主亦須按新制度回應。
新制度下的主要規定
一、租客申請須以書面提出並描述寵物
租客必須以書面（例如電郵或信件）向業主提出申請，並提供擬飼養寵物的描述，包括種類、品種等基本資料。口頭申請不符合法定程序。
若租客未提供足夠資料，業主可在28日期限內要求補充，但須注意計時問題（詳見下文）。
二、業主須在28日內書面回覆
業主收到申請後，須在28日內以書面方式給予批准或拒絕的回覆。以下情況可延長期限：
- 業主在28日內要求租客提供額外資料：租客提供資料後，業主另有7日作出決定
- 業主需要向大廈業主（Superior Landlord）或業主立案法團（Freeholder）申請許可：業主在28日內提出申請，收到上層業主決定後另有7日回覆
若業主在期限內既未批准亦未拒絕，租客可向法庭申請強制執行。沉默不回覆，在新制度下本身已是違規。
三、不可無合理理由拒絕
業主的拒絕必須有充分、具體的合理理由，並與該物業及該寵物的實際情況掛鉤。一句「本物業不接受寵物」或「本人個人不喜歡動物」，在法律上不足以構成合理拒絕。
四、一旦批准，不可撤回
業主一旦批准租客飼養某隻寵物，不可其後改變主意撤回同意。已獲批准的寵物在物業內居住，不構成違反租約。若租客其後希望飼養另一隻寵物，須再次提出新申請。
五、業主可要求購買寵物損壞保險
業主可以購買寵物損壞保險作為批准的條件。保險費用通常由租客承擔，每月約 £4 至 £15，視乎寵物種類及保額而定。業主不可要求額外寵物按金（現行按金上限已由 Tenant Fees Act 2019 規定，不可因寵物而突破上限）。
業主可以合理拒絕的情況
GOV.UK 官方指引明確指出，以下情況業主拒絕申請通常屬合理：
大廈契約或上層業主禁止養寵物：這是最常見的合理拒絕理由，尤其適用於分層物業（Leasehold Flat）。若大廈業契明確禁止飼養寵物，或業主已向上層業主申請許可但遭拒，業主的拒絕具有充分依據。建議業主在拒絕時附上相關契約條款或上層業主拒絕的書面記錄。
物業細小或不適合特定寵物：物業面積、格局、戶外空間等，可能令某些寵物的居住並不適合，例如無後園的細小公寓飼養大型犬。拒絕時須具體說明物業的實際限制，而非泛泛而論。
同住租客或鄰居有嚴重過敏：若物業為共住單位（HMO），或有醫療證明顯示相關人士對動物有嚴重過敏反應，可作為拒絕理由。
危險品種：《危險狗隻法 1991》（Dangerous Dogs Act 1991）的限制不受 Renters’ Rights Act 影響。法例禁止飼養的品種，業主不論如何亦須拒絕。
Stephen 特別提醒，拒絕申請的書面理由必須針對申請中的具體物業及具體寵物，而非籠統說明。例如：「本物業為第三層分層單位，大廈業契第12條明確禁止飼養任何動物，此限制不在業主控制範圍之內」，遠比「物業不適合養寵物」更具法律保障。
業主不可拒絕的情況
以下情況並不構成合理拒絕理由，業主若以此為由拒絕，面臨被法庭推翻的風險：
- 一般性擔心寵物造成損壞（此為保險及按金的保障範圍）
- 個人不喜歡動物或對寵物有偏見
- 過去曾有其他租客的寵物造成問題
- 沒有針對具體物業及寵物情況的具體理由
此外，協助動物（Assistance Animals）如導盲犬、助聽犬等，受《平等法 2010》（Equality Act 2010）保護，業主拒絕的風險更高，且不適用一般寵物申請程序，建議業主在處理協助動物申請前先取得法律意見。
業主的實戰處理流程
一、收到申請後即時記錄
收到租客的書面申請後，應立即記錄收件日期，並開始計算28日期限。不可拖延，因為沉默本身已是違規。
二、核查物業租約及大廈契約
若物業為分層物業，應即時翻查大廈業契，確認是否有禁止養寵物的條款。若有，可據此拒絕；若需要向上層業主申請，應在28日內提出，並記錄申請日期。
三、需要更多資料時即時要求
若租客的申請資料不足（例如未說明品種、體型），應在28日內要求補充，同時記錄要求日期。切忌在28日臨近時才要求，否則可能引起計時爭議。
四、書面回覆，附上理由
無論批准或拒絕，均須以書面作出，並清楚說明理由。若批准，可同時列明寵物保險要求及相關行為守則。若拒絕，須確保理由針對具體物業及具體寵物，並保留書面記錄。
五、批准後訂立寵物附加條款
批准申請後，建議與租客簽訂寵物附加條款（Pet Addendum），列明：
- 已批准飼養的具體寵物（種類、品種）
- 寵物保險要求（保單號碼及有效期）
- 退租時的清潔及修復責任
- 禁止無故添加新寵物（需另行申請）
- 若寵物造成滋擾的處理程序
Stephen 建議：「我們為業主管理的物業，收到寵物申請時會即時記錄，核查大廈契約，並在期限內按物業實際情況給予書面回覆。人在香港的業主，往往因為時差及對英國物業契約不熟悉，容易在28日內未能及時回應，這是我們代業主跟進最常處理到的事項之一。」
對香港業主的特別提醒
身處香港的業主在處理寵物申請時，面對幾個本地業主不會遇到的挑戰：
時差問題：28日期限不會因為業主身處香港而延長，若委托的代理未有及時轉達申請，業主可能在不知情下已超過回覆期限。
不熟悉大廈契約：分層物業的寵物限制通常列於大廈業契（Head Lease），業主若未有保存相關文件，核查可能需時，而28日期限並不會等待。
難以評估物業適合性：業主在海外，難以親自判斷物業是否適合特定寵物居住。若缺乏本地專業支援，拒絕理由可能難以有效支持。
租約內有「No Pets」條款，租客還可以申請嗎？
可以。新法例作為默示條款自動適用，即使租約內有「No Pets」條款，租客仍可根據 Renters’ Rights Act 提出正式書面申請，業主亦須按新制度的程序處理。一刀切條款不再足夠。
業主28日內沒有回覆，會有什麼後果？
若業主在期限內沒有書面回覆，租客可向法庭申請，要求強制執行業主批准申請的義務。法庭若裁定業主違規，可能同時判令業主承擔租客的訴訟費用。
業主批准了一隻貓，租客其後又申請養一隻狗，需要重新申請嗎？
需要。每一隻寵物均需獨立申請，業主對每個申請均須按28日程序處理，不可一次過批准未來所有寵物申請。
業主可以要求寵物按金嗎？
不可以。按金上限由 Tenant Fees Act 2019 規定，不可因寵物而突破上限。業主可以要求的是購買寵物損壞保險，但不可另行收取寵物按金。
大廈管理公司不允許養寵物，業主應如何處理？
業主應在28日內向大廈管理公司或上層業主提出許可申請，並記錄申請日期。若上層業主拒絕，業主可據此拒絕租客申請，並提供相關書面記錄。收到上層業主決定後，業主另有7日向租客作出回覆。
導盲犬等協助動物，業主可以拒絕嗎？
協助動物受《平等法 2010》（Equality Act 2010）保護，業主拒絕的法律風險相當高，且不適用一般 Renters’ Rights Act 寵物申請程序。建議業主在處理任何涉及協助動物的申請前，先取得專業法律意見。
租客未獲批准就擅自養寵物，業主可以怎樣處理？
未獲批准擅自飼養寵物，屬於違反租約條款（Ground 12，酌情性理由），業主可透過 Section 8 程序處理。惟業主仍須確保自身的拒絕程序符合新制度要求，否則法庭可能不接受申請。
資料來源
- UK Government — Renters’ Rights Act 2025 第11條（寵物條款原文）
https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2025/26/section/11 - UK Government — Renting out your property: if a tenant wants a pet（官方業主指引）
https://www.gov.uk/guidance/renting-out-your-property-guidance-for-landlords-and-letting-agents/if-a-tenant-wants-a-pet-to-live-with-them - UK Government — Renters’ Rights Act: an overview for landlords
https://www.gov.uk/guidance/renters-rights-act-an-overview-for-landlords - NRLA — Pets in rental properties: landlord guidance
https://www.nrla.org.uk/resources/renters-rights/pets-in-rental-properties - Shelter England — Renting with pets: the rules and what’s changing
https://england.shelter.org.uk/professional_resources/news_and_updates/renting_with_pets_the_rules_and_whats_changing
延伸閱讀：《Section 21 廢除後，業主如何合法收回物業？2026年 Section 8 完整指南》
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寵物條款新規定令業主的回應程序更加複雜，尤其對於身處香港的業主，在28日期限內及時核查大廈契約、評估物業適合性及準備書面回覆，均需要在英國本地的專業支援。
London Homes 服務13年，逾百位香港業主信賴，由 Stephen 帶領的專業團隊代業主處理所有日常租務事宜，包括寵物申請的審核、大廈契約核查及書面回覆準備，確保業主在任何情況下均符合新法規要求。
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本文根據截至2026年7月 GOV.UK 公開資料及指引整理。Renters’ Rights Act 2025 的實務操作及法庭詮釋可能持續更新，業主在採取任何行動前應先取得專業法律或租務管理意見。
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