📌 30秒摘要
- 新增條文：Ground 1A 為 Renters’ Rights Act 2025 全新加入的強制性收樓理由
- 適用對象：業主決定出售物業，租客在租期間
- 關鍵時限：須提供4個月通知期，通知期屆滿日不得早於租約開始後12個月
- 重大風險：違反限制期重新出租，民事罰款 starting point £25,000，最高可達£40,000
業主應先知道的重點
如果業主想在 Section 21 廢除後出售仍有租客居住的英國出租物業，Ground 1A 是新法案下的主要合法途徑之一。業主必須有真實出售意圖，並向租客發出 Section 8 Notice of Possession（Form 3A），提供最少4個月通知期。即使租客最終遷出，業主亦須留意12個月限制期，期間一般不得重新出租或重新推廣放租，否則可能面臨最高 £40,000 罰款及 Rent Repayment Order 風險。
作者：李家祺 Stephen Lee
英國註冊土木工程師（CEng）｜持牌物業地產代理｜UKALA 會員
London Homes 董事總經理｜英國全境物業顧問
逾13年英國租務管理經驗｜服務逾百位香港及海外業主｜廣東話全程服務
更新日期：2026年6月｜閱讀時間：約9分鐘
業主想賣樓，租客在租：新法案下的合法途徑
Section 21 廢除後，業主想收回物業已不能再用「無理由」終止租約。值得留意的是，Renters’ Rights Act 生效後，大部分私人出租市場的現有及新訂 assured tenancy，均會轉為 periodic tenancy，業主再無法單純依賴「租約到期」收回物業。如業主決定出售旗下出租物業，而租客仍在居住，新法案為此情況提供了專門的法律途徑：Ground 1A。
Stephen 在處理香港業主個案時，留意到一個逐漸增加的趨勢：新法案生效後，不少業主重新評估是否繼續持有英國出租物業。管理責任加重、合規要求提高，部分業主開始考慮套現離場。Ground 1A 正是為這類情況而設，但業主必須清楚了解其申請條件及限制，否則容易因程序錯誤而面臨嚴重罰則。
本文整理 Ground 1A 的完整申請要求、時限及常見誤區，供考慮出售物業的業主參考。
什麼是 Ground 1A？
Ground 1A 是英格蘭《Renters’ Rights Act 2025》新增的強制性收樓理由（Mandatory Ground），容許業主以真實出售意圖為由，在提供最少4個月通知期後，依法向法庭申請收回出租物業。
與 Section 21 不同，Ground 1A 並非「無理由」終止租約，而是業主須向法庭證明其出售意圖屬實。由於屬於強制性理由，只要業主符合 Ground 1A 的法定條件，並已妥善處理其他可能影響 possession claim 的合規事項，例如租約、按金、物業安全文件及通知書送達方式等，法庭一般須頒發管有令，租客不得以個人情況特殊為由抗辯。
Ground 1A 申請條件
一、通知期：最少4個月
業主須向租客發出正式 Section 8 通知書／Notice of Possession（Form 3A），提供最少4個月的通知期。
二、通知期屆滿日不得早於租約開始後12個月
業主可以在租約開始後首12個月內發出 Ground 1A 通知書，但通知期屆滿日，即最早可要求租客離開或申請收樓的日期，不得早於租約開始後12個月。實務上，如要讓4個月通知期屆滿日剛好落在租約開始12個月之後，業主通常最早可在租約開始後第8個月左右發出通知；但實際日期仍須按租約開始日、通知送達日及表格內容計算。
三、誠信要求：須有真實出售意圖
業主須向法庭證明在發出通知時及聆訊當日均有真實出售意圖。法例並無明確列明所需證據種類，由法官按個案判斷，但政府指引列出的常見有效證據包括：已委托地產代理（instructed estate agent）及律師（solicitor）的書面確認、買賣合約草稿，或與物業轉易師（Conveyancer）的往來文件。
四、法例不要求完成交易
政府指引的重點在於業主須證明「出售意圖」，而非保證最終成交。法例並無要求物業在指定期限內必須售出，只要求業主在發出通知及聆訊時均有真實意圖。
12個月限制期：Ground 1A 最關鍵的後續限制
業主成功透過 Ground 1A 收回物業後，並非完全自由處置。法例設有「限制期」（Restricted Period），由通知書內列明的最早收樓日期起計12個月內，業主：
- 不可將物業以21年或以下年期重新出租
- 不可將物業作短期出租或授予 licence（例如 Airbnb 等可能構成 relet 或 remarketing 的安排，實際情況須按個案判斷）
- 不可張貼或授權任何人張貼放租廣告
由於通知期本身已是4個月，業主由發出通知書起計，一般情況下實際上最少約16個月內都不可以將物業重新出租，但確實時長須以通知書內列明嘅收樓日期及限制期計算方式為準。
限制期的例外情況
12個月限制期並非完全沒有例外。根據政府指引，以下情況限制期可能不適用或提早結束：
- 業主或其近親遷入物業，並以該物業作唯一或主要住所
- 租客或 licensee 本身同意購買該物業，或同意承租超過21年
- 業主與新租客訂立超過21年的長期租賃（long lease）
- 法庭最終是基於 Ground 1A 以外的其他理由頒發管有令
實際情況屬於法律技術性問題，業主在考慮重新出租前，建議先取得專業法律意見確認。另外，部分於2026年5月1日前已存在、非 Assured Shorthold Tenancy 形式的特殊 assured「lifetime」tenancies，本身亦不適用 Ground 1A，業主須先確認現有租約的性質。
Stephen 特別提醒：「這是業主最容易忽略的一點。很多人以為拿到管有令、租客遷出後就完全自由，但如果出售計劃中途有變，在限制期內絕對不能隨意放租，否則面臨嚴重罰則。我建議業主在決定使用 Ground 1A 前，務必確認出售決定已經明確，並做好若中途未能成功出售的應對方案。」
違反限制期的後果
與限制期相關的違規，即在限制期內重新出租或推廣放租，可面臨高額 financial penalty。政府民事罰款指引列出的 starting point 為 £25,000，最高可達 £40,000，並可作為刑事檢控的替代處罰。其他較輕微的相關違規，亦可能涉及最高 £7,000 罰款。
此外，租客或地方政府亦可向法庭申請 Rent Repayment Order，根據現行指引最高可達24個月租金，惟須視乎相關 housing offence 的具體類別而定。
若業主在明知或罔顧法庭不會基於 Ground 1A 頒發管有令的情況下仍然使用該理由，並導致租客在沒有正式管有令的情況下於4個月內遷出，亦可能構成相關 offence，面臨罰款或刑事檢控風險。
代理人若能證明已採取一切合理步驟避免違規，可獲法律抗辯，但業主本人的責任不會因此免除。
Ground 1A 申請流程
第一步：確認出售決定及準備證據
業主須有明確的出售意圖，建議在發出通知書前已委托地產代理及律師，並保留書面委托文件，作為日後法庭審查的佐證。
第二步：發出正式通知書
使用英國政府指定的私人出租市場表格（Form 3A），列明引用 Ground 1A，並提供最少4個月通知期，確保通知期屆滿日不早於租約開始後12個月。
第三步：向縣法院提交申請
通知期屆滿而租客仍未遷出，業主可向縣法院申請管有令。截至 GOV.UK EX50 最新收費指引，County Court possession claim 費用為 £404；費用日後可能調整，申請前應以 HMCTS 最新收費表為準。
第四步：法庭審理
法庭將審查業主在通知發出時及聆訊當日是否均有真實出售意圖，並確認其他相關合規事項已妥善處理。由於屬強制性理由，一旦業主提供充分證據，法庭一般須頒發管有令。
第五步：留意限制期及其例外情況
管有令執行後，業主須緊記限制期內不可將物業重新出租或放租廣告，除非符合既定的例外情況。
香港業主的實際考量
對於身處香港、考慮出售英國物業的業主，Ground 1A 的時間規劃尤其重要。
通知期加申請程序，由發出通知到租客遷出，整體可能需要5至8個月，業主須提前規劃出售時間表。
法庭要求的證據，例如地產代理委托信、律師往來文件，業主身處海外較難即時整理及提交，建議提前委托本地專業團隊協助準備。
若出售計劃中途有變，業主必須留意限制期內不可隨意放租，否則可能面臨高額罰款，建議業主在使用 Ground 1A 前已有清晰的後備方案，並了解相關例外情況是否適用於自身狀況。
Stephen 指出，在他們處理過的個案中，不少業主直到決定出售時，才發現現有租約或合規文件存在問題，導致 Ground 1A 申請延誤。如果業主有出售計劃，建議及早諮詢，讓專業團隊同步審查物業的合規狀況及租約細節，並評估出售計劃的可行時間表。
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常見問題 FAQ
Ground 1A 是否需要租客同意？
不需要。Ground 1A 屬強制性理由，業主只需符合所有法定條件（通知期、通知期屆滿日限制、真實出售意圖及其他相關合規事項），法庭一般須頒發管有令，租客不得以個人情況為由抗辯。
業主必須在指定期限內完成出售嗎？
不需要。政府指引的重點在於業主須證明出售意圖，而非保證完成交易。法例並無規定物業必須在特定期限內售出，但若其後未能售出而重新出租，必須遵守限制期及其相關規定，否則面臨罰則。
12個月限制期是否完全沒有例外？
並非完全沒有例外。根據政府指引，若業主或其近親遷入並以該物業作唯一或主要住所、租客或 licensee 已同意購買物業或承租超過21年，或法庭最終是基於 Ground 1A 以外的理由頒發管有令，限制期可能不適用或提早結束。實際情況屬於法律技術性問題，建議業主先取得專業法律意見。
業主可否在限制期內將物業出售予另一名業主（連租客一併出售）？
可以。限制期限制的是「重新出租」，並非禁止出售物業本身。業主可選擇將物業連同現有租客一併出售予其他投資者，惟若管有令已執行、租客已遷出，則物業已屬空置狀態，連租客出售的安排須另行商討。
Ground 1A 與其他 Grounds 可以同時引用嗎？
可以。政府指引確認業主可以同時引用多於一個 Ground 提出申請。如業主同時有出售意圖及租客違約情況（例如欠租），可在通知書內同時列明 Ground 1A 及其他適用的 Grounds，增加申請的穩妥性。
業主可否要求租客簽署「遷出同意書」以避免經過法庭程序？
業主可以與租客協商自願退租，但須非常小心。若安排處理不當，可能引起租客日後爭議，甚至被質疑是否以 Ground 1A 作不當壓力促使租客在沒有管有令下遷出。無論業主或租客，簽署 Deed of Surrender 前均建議先取得獨立法律意見。
資料來源
- UK Government — Renters’ Rights Act 2025 正式法案全文
https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2025/26 - UK Government — Grounds for possession: guidance for tenants
https://www.gov.uk/government/publications/grounds-for-possession-tenant-guidance/grounds-for-possession-guidance-for-tenants - UK Government — Assured tenancy forms：Form 3A Notice seeking possession for privately rented property
https://www.gov.uk/government/publications/assured-tenancy-forms - UK Government — Civil court fees (EX50)
https://www.gov.uk/government/publications/fees-in-the-civil-and-family-courts-main-fees-ex50/civil-court-fees-ex50 - UKALA — Renters’ Rights Act 會員指引
https://www.ukala.org.uk
延伸閱讀：《Section 21 廢除後，業主如何合法收回物業？2026年 Section 8 完整指南》
本文根據截至2026年6月 GOV.UK 公開資料及指引整理。Renters’ Rights Act 2025 的實務操作、表格、法院費用及地方政府執法政策可能更新，業主在採取行動前應先取得專業法律或租務管理意見。
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