📌 一分鐘摘要
核心問題： 英國大型代理聯絡不上，導致業主在新法規下面臨合規風險 適用業主： 曼徹斯特、伯明翰、利物浦、倫敦及英格蘭各地香港業主 新法規影響： Awaab’s Law要求24小時內響應維修投訴，代理失聯即違規 解決方向： 廣東話、即時響應、懂新法規的在地代理
上個月，一位住在香港的業主聯絡我們。
她在倫敦持有一個出租單位，租客三個星期前報告了漏水問題。她打了電話、發了電郵、傳了WhatsApp給代理。
三個星期。沒有一次得到回覆。
她問我：「Stephen，這正常嗎？」
不正常。但太常見了。
這篇文章，我想說清楚為什麼這個問題存在，為什麼它在新法規生效後變得更加危險，以及你可以做什麼。
為什麼英國大型代理永遠找不到人？
這不是某幾間公司特別差。這是整個行業的結構性問題。
英國物業代理聯絡不到——4個真正原因
原因一：一個agent管理太多物業
英國大型連鎖代理，一個Property Manager通常負責100至200個物業。你的物業對他們來說，是幾百個case中的一個。
當你打電話，你面對的是：自動語音系統→等候→轉接→另一個人→再轉接。你的名字和情況，每次都要重新解釋。
原因二：時差八小時
你在香港，英國辦公時間是英國時間上午九點到下午六點，即香港時間下午五點到凌晨兩點。你想在正常時間聯絡代理，幾乎不可能。
更重要的是：緊急情況通常不會在辦公時間內發生。漏水在半夜，維修問題在週末，租客糾紛在任何時候。
原因三：語言和文化障礙
你的代理說英文，你說廣東話。這不只是語言問題，是整個溝通效率問題。
你無法直接解釋問題的細節。代理無法理解你的真正擔憂。每次溝通都有耗損。結果是：你以為他們明白了，他們以為你同意了，但雙方其實都沒有真正溝通到。
原因四：你只是一個編號
對大型代理來說，你是一個account number。你在倫敦的物業，和曼城的兩房單位，對他們來說沒有分別——都是管理系統裡的一個紀錄。
他們不了解你的情況，不了解你從香港遠距離管理物業的困難，也不會主動告訴你英國新法規對你有什麼影響。
新法規讓這個問題變得致命
以前，代理聯絡不上，頂多是令人煩惱。現在，代理聯絡不上，可能直接導致你被罰款。
Awaab’s Law的24小時要求
2026年5月1日起，如果租客投訴物業有潮濕、霉菌或其他健康隱患，業主必須在接獲投訴後24小時內開始處理.
如果你的代理沒有即時通知你，如果你的代理在收到投訴後石沉大海，如果你人在香港時差八小時完全不知情——那個24小時的責任，仍然是你的。
罰款，也是你的。
Emergency repair的新標準
新法規對維修響應有明確要求。「我的代理說他們會跟進」不是法律上的充分答覆。你需要的是：代理收到投訴後即時通知你，即時安排承辦商，並保存完整的溝通記錄。
一個每三個星期都不回覆電話的代理，根本無法達到這個標準。
三個真實情況，你是否中招？
情況一：打電話無人聽
你上次成功即時聯絡到你的代理是什麼時候？如果你需要思考超過五秒，這已經是一個警號。
情況二：不知道代理有沒有處理
你知道你的物業最近一次維修是什麼時候嗎？你有沒有收到維修記錄和費用說明？如果沒有，你根本不知道你的物業現在的狀況。
情況三：代理從不主動更新你
新法規每個月都在影響你作為業主的責任。你的代理有沒有在法例生效前主動聯絡你，說明你需要做什麼？
如果你的回答是「沒有」，你需要認真思考這個代理是否值得繼續信任。
不論你的物業在哪裡，你需要的是同一樣東西
香港業主在英國各地都面對同樣的困境。倫敦的業主和曼城的業主，問題是一樣的：代理找不到人，法規不了解，出了事不知道怎麼辦。
地點不同，需要的解決方案是一樣的：
一個能夠即時響應的代理 工作日四小時內WhatsApp回覆。緊急情況二十四小時處理。不是承諾，是記錄在合約裡的服務標準。
一個懂廣東話的代理 不是翻譯服務，是真正的廣東話溝通。你說的，他們聽得懂。你擔心的，他們明白。
一個主動了解新法規的代理 Renters’ Rights Act生效，你的代理應該在生效前主動聯絡你，解釋你需要做什麼，而不是等你問。
一個讓你放心遙距管理的代理 每月詳細月結單，附維修記錄和照片。緊急情況即時通知。任何時候都可以WhatsApp了解物業狀況。
做一個測試
今天，發一個WhatsApp給你的代理，問這個問題：
「你好，我想了解一下我的物業在新Renters’ Rights Act下的合規狀況，你方便今天跟我說明嗎？」
然後計時。看看什麼時候收到回覆，回覆的內容是什麼，是否清晰說明了你的合規狀況。
如果你等了超過二十四小時，或者收到的是含糊的回覆——你已經得到了你需要的答案。
如果你在考慮換代理
換代理聽起來麻煩。但換代理的過程，比大多數業主想像的要簡單得多。不需要親身到英國，不影響現有租客，通常兩個星期內完成交接。
不論你的物業在倫敦、曼徹斯特、伯明翰還是利物浦，如果你的代理讓你擔心，現在就WhatsApp我們。我們用廣東話說明你的具體情況需要怎麼做，免費，不需要任何承諾。
不論你的物業在倫敦、曼徹斯特、伯明翰還是利物浦——如果你的代理讓你擔心，你有兩個即時選擇：
選擇一：了解我們的全英國物業管理服務
London Homes為香港業主提供全英格蘭物業管理，廣東話溝通，工作日四小時內WhatsApp回覆，每月詳細月結單。
選擇二：立即WhatsApp我們，免費廣東話查詢
告訴我們你的物業在哪個城市、現在面對什麼情況，我們直接告訴你下一步應該怎麼做。免費，不需要任何承諾。
👉 立即WhatsApp查詢 +44 7869 948414
作者：李家祺 Stephen Lee 英國註冊土木工程師（CEng）｜London Homes 董事總經理 持牌物業地產代理｜英國全境物業顧問
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