5月1日就到！英國業主必須即刻完成的8件事——Renters’ Rights Act 正式生效，唔做隨時罰款£7,000

📌 一分鐘摘要
法案名稱： Renters’ Rights Act 2025
生效日期： 2026年5月1日（Phase 1）
最迫切截止： 2026年5月31日——必須向每位租客派發官方通知書
唔做後果： 最高罰款 £7,000（首次違規起點£4,000）
影響對象： 所有英格蘭私人出租業主，包括香港及海外業主
資料來源： GOV.UK官方指引

如果你係英國業主，不論你係住喺英國還是香港，呢篇文你一定要睇完。
2026年5月1日，英國政府正式實施《Renters’ Rights Act 2025》第一階段，係過去三十年對英格蘭私人租務市場最大規模的法規改革。唔係新聞稿，唔係草案——係已經生效的法律。
好多香港業主係透過朋友圈先知道，但係知道係一回事，知道要做咩又係另一回事。
呢篇文唔講理論。我地為你整理了8件你現在就要處理的實際行動，包括最迫切的5月31日截止日、租約自動轉換點算、加租流程有咩改變，以及人在香港點辦。

背景：點解呢次咁重要？
過去，業主可以用 Section 21（無理由驅逐通知） 隨時要求租客離開，只需提前兩個月通知，毋須任何原因。
呢個制度，2026年5月1日起永遠消失了。
同時，所有現有的固定期租約（AST）自動轉為滾動式周期性租約（APT）。你不需要簽新租約，但你的權利和責任已經根本性改變。
下面係你要即刻處理的8件事。

第一件事｜5月31日前派發官方通知書（最迫切）
截止日期：2026年5月31日
唔做後果：最高罰款£7,000
英國政府已於2026年3月20日發布官方《Renters’ Rights Act Information Sheet 2026》，呢份係政府親自製作、專門俾租客睇的四頁文件，解釋新法規點樣影響佢哋的租約。
你作為業主，必須將呢份文件親手交給每位在租客。
注意事項（非常具體，唔好犯錯）：
• ✅ 必須從 GOV.UK官方網站 下載PDF原版
• ✅ 必須以PDF附件形式電郵、或印出親手/郵寄交給租客
• ❌ 唔可以只係傳個連結俾租客——唔符合法律要求
• ❌ 唔可以修改文件內容，包括加上公司Logo
• ✅ 租約上每一位租客都要獨立收到一份
• ✅ 如果你有委託管理代理，代理亦需獨立派發——即使你已經派過
如果你係委託 London Homes 管理的業主，我們已代為處理所有現有租客的通知書派發，並保存收件確認記錄。如有疑問，立即 WhatsApp我們查詢。
罰款詳情：
根據政府指引，首次違規起點罰款為 £4,000，最高 £7,000。若收到罰款後仍持續不合規超過28天，可升級為刑事罪行，最高罰款 £40,000。

第二件事｜接受Section 21已永久廢除
2026年4月30日係最後一天可以發出Section 21通知。
由5月1日起，Section 21「無理由驅逐」正式成為歷史。
如果你現在有任何想收回物業的計劃，必須改用 Section 8 程序，並提供具體法律理由。常用理由包括：
• 租客欠租達三個月（Ground 8，強制性）
• 業主或直系家屬需要自住（Ground 1，酌情性）
• 業主計劃出售物業（新增Ground）
重要： Ground 8的欠租門檻已由兩個月提高至三個月。換言之，即使租客欠兩個月租，你暫時未能以Ground 8申請強制收樓，必須等到三個月。
這對海外業主影響尤其大——追租的時間窗口比以前更短，文件記錄的要求比以前更高。

第三件事｜確認租約已自動轉為APT
5月1日起，所有現有固定期租約（AST）自動轉換為「確保周期性租約」（APT，Assured Periodic Tenancy）。
你唔需要簽新租約。但你需要明白以下改變：

在英港人特別注意： 如果你剛剛買咗第一層樓出租，你的律師或代理可能仍然使用舊式AST範本。由5月1日起，即使簽了固定期租約，法律上都會被視為APT。你的租約文件需要更新。

第四件事｜更新加租程序（舊方法已違法）
由5月1日起，所有租約內的租金審查條款自動失效，包括任何「每年按X%加租」或「按通脹調整」的條款。
唯一合法的加租方式，係透過 Section 13程序：
1. 填寫新版 Form 4A（政府已更新版本）
2. 提前最少兩個月以書面通知租客
3. 每年最多加租一次
4. 加租幅度必須貼近市場水平
5. 租客有權向First-tier Tribunal上訴
常見錯誤： 填錯表格、通知期不足、或嘗試一年內加租兩次，都可能導致加租無效，需要重新計算和重新通知。
如果你有擔保人（Guarantor），加租通知亦需同時知會擔保人。

第五件事｜處理租客的養寵物申請
新法給予租客正式申請飼養寵物的權利。業主不可無理拒絕。
收到租客養寵物申請後，你必須：
• 28日內以書面回應
• 若拒絕，必須提供合法理由
• 合法拒絕理由例子：
• 大廈公契（Leasehold）明確禁止飼養動物
• 保險條款限制
• 物業結構不適合（如高層公寓有噪音問題）
雖然唔能夠拒絕，但你可以要求租客購買 寵物損壞保險（Pet Damage Insurance），以覆蓋潛在維修費用。
重要： 現有租約中寫住「禁止養寵物」的條款，由5月1日起不再自動有效。租客仍可提出申請，你必須按新程序處理。

第六件事｜確認反歧視義務
新法明確禁止業主因以下原因拒絕租客申請：
• ❌ 租客有子女
• ❌ 租客領取福利補助（Housing Benefit / Universal Credit）
違反呢條規定，可被地方議會起訴，罰款最高 £7,000。
在港業主特別注意： 若你係透過管理代理處理租客篩選，確保你的代理了解呢條規定。若代理代你拒絕了一個合資格租客，責任可能仍在你身上。

第七件事｜整理和儲存所有租務文件
新法的執行力度比以前更強。由2025年12月起，地方議會已獲得更大調查權限，可隨時要求業主提供合規文件。
你需要存檔的文件包括：
• ✅ 所有租金支付紀錄（每筆、每月）
• ✅ 所有與租客的通訊記錄（電郵/WhatsApp/信件）
• ✅ Section 21通知（若在4月30日前已發出）
• ✅ 派發Information Sheet的確認記錄
• ✅ Gas Safety Certificate（每年更新）
• ✅ EICR電氣安全報告（每五年）
• ✅ EPC能源效益證書（最低D級）
• ✅ 入住前物業狀況報告（Inventory Report）
• ✅ 按金存放確認（DPS/TDS）
海外業主提示： 所有文件最好存放在雲端，確保你人在香港時都可以隨時存取。若由管理代理負責，確認代理會定期發送文件副本。

第八件事｜人在香港，點辦？
呢一點係我們服務的香港業主問得最多的問題。
好消息係：法律上你唔需要親身在英國處理以上大部分事項。
但你需要確保：
① 委託代理必須是「Full Management」全管理
新法的合規要求比以前複雜得多。如果你現在的代理只係「Let-Only」（幫你搵租客就完），面對Section 8程序、Information Sheet派發、Section 13加租，他們不在合約責任範圍之內。你可能在毫不知情的情況下違規。
② 確認代理會為你保存和傳送文件
你人在香港，時差八小時。若物業出現緊急情況或法律程序，你需要代理能即時行動，並向你提供完整記錄。
③ 確認你有申請Non-Resident Landlord Scheme
若你係海外居民，你的租金收入在交給你之前，代理或租客有責任扣除20%稅款，除非你已向HMRC成功申請免扣稅豁免（NRL Scheme）。很多香港業主唔知道這個要求。

總結：你現在就要做的事

本週之內：
☐ 從GOV.UK下載Information Sheet 2026 PDF
☐ 以PDF附件形式電郵/郵寄/親手交每位租客
☐ 保存派發確認記錄

本月之內：
☐ 確認你的加租程序已改用Section 13 / Form 4A
☐ 更新租約文件，移除無效條款
☐ 確認你的代理是Full Management合約
☐ 確認所有安全證書仍然有效

如果你人在香港：
☐ 確認代理已代你派發Information Sheet
☐ 索取派發確認記錄
☐ 確認已申請NRL Scheme（如未申請）

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倫敦物業法規每年都在變。作為香港業主，你唔需要自己逐條研究——但你需要一個真正了解你情況的在地團隊。
London Homes 由香港人創立，專門服務在英及在港的香港業主。我們以廣東話溝通，由租客篩選、文件管理到法規跟進，全程代你處理。
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作者：李家祺 Stephen Lee
英國註冊土木工程師（CEng）| London Homes 董事總經理
專注倫敦物業管理、租務法規及資產增值工程監管
免責聲明：本文內容僅供參考，不構成法律意見。法規細節以英國政府官方發布為準，如有疑問請諮詢持牌律師。
資料來源：
• GOV.UK — Renters’ Rights Act Information Sheet 2026
• Gowling WLG — Final Countdown to 1 May 2026
• NRLA — Renters’ Rights Act Guide