英國轉租務管理公司：租客仍在入住的5個交接重點

適用地區：英格蘭｜資料更新：2026年9月17日｜預計閱讀時間：7分鐘

想更換租務管理公司，但擔心租客仍然入住、按金交接出錯，或者原代理不合作？不少香港及海外業主即使對現有代理不滿，仍然遲遲未有轉換。問題通常不是「可不可以轉」，而是不清楚交接期間的租金、按金、維修和合規責任應由誰處理。

直接答案：租客仍然入住期間，業主一般可以英國轉租務管理公司。更換的是業主與代理之間的管理安排，通常不會單純因轉換代理而終止原有租務關係。但原代理合約、客戶款項、租客按金、合規文件、維修紀錄及租客通知，都需要在清晰的接管日期前後妥善處理。

英國轉租務管理公司：30秒重點

整個交接需要處理五個主要範疇：

1. 原代理合約及終止安排
2. 租金、支出與租客按金
3. 租務、合規及維修文件
4. 新舊代理的接管日期及租客通知
5. 接管後首30日的管理覆核

任何一項資料不清，都可能令原有管理問題延續到新代理，甚至令業主承擔不必要的責任。

不確定現時是否適合轉換代理？
London Homes可先了解你的物業、租客及現有管理問題，評估需要處理的交接範圍。

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轉管理公司是否等於終止租約？

不是。租務管理合約與租賃協議是兩項不同的安排。

業主與管理公司的合約，主要規定代理負責收租、維修協調、租客聯絡及合規行政等工作；租賃協議則規定業主與租客之間的權利與責任。因此，英國轉租務管理公司本身通常不代表租約終止，也不一定需要租客重新簽訂租賃協議。

英格蘭的Renters’ Rights Act改革已於2026年5月1日生效，原有assured shorthold tenancies已轉為assured periodic tenancies。政府指出，如原有租務已有書面紀錄，業主毋須純粹因新制度而重新簽訂租約。詳情可參閱GOV.UK Renters’ Rights Act業主指引。

一、原代理合約可能限制終止安排

英國轉租務管理公司的第一個風險，通常不在租約，而在業主與原代理簽訂的管理合約。

不同代理的終止條款可以有很大差異。部分合約設有指定通知期、終止費、續租佣金或持續收費；亦有部分合約要求業主使用特定方式發出通知。業主採取行動前，應釐清最後管理日期、未完成維修、款項結算及文件移交責任。

常見的合約風險

• 沒有按照指定通知期終止服務
• 忽略終止費或持續佣金條款
• 新舊代理的管理日期重疊或出現空窗
• 未確定欠租及維修個案由誰跟進

London Homes實務觀察：交接出現爭議，很多時不是業主不能終止服務，而是雙方沒有預先確認最後管理日期、未完成事項及款項結算方式。如條款不清晰，業主應取得獨立法律意見。

二、租金及按金資料未必能夠直接交接

原代理的管理報表、實際持有款項及租客付款紀錄，未必完全一致。

正式轉換前，需要釐清已收但尚未轉交業主的租金、租客預繳租金、維修費、欠租紀錄及原代理持有的其他客戶款項。

租客按金不是普通款項

英格蘭合資格租務的按金必須存放在政府認可的Tenancy Deposit Protection Scheme。政府列出的認可計劃包括Deposit Protection Service、MyDeposits及Tenancy Deposit Scheme。可參閱GOV.UK Tenancy Deposit Protection指引。

按金處理方式視乎保障計劃、保障模式、登記資料及實際持有人而定。不同計劃的交接程序並不完全相同，不應在新安排獲確認前貿然取消原有保障。

如果新代理將會收取租金或持有客戶款項，亦應核實其Client Money Protection資格。詳情可參閱GOV.UK Client Money Protection指引。

三、文件齊全不等於合規完整

取得租約及幾張安全證書，不代表英國轉租務管理公司的交接已經完整。

新代理需要了解物業在整個租期內的租務安排、租金紀錄、按金保障、物業狀況、維修時間線、租客溝通、法律通知及門匙權限。

新代理真正需要核對甚麼？

• 文件是否仍然有效
• 資料是否在正確時間交給租客
• 有沒有保存送達紀錄
• 過往問題是否已經完成處理
• 是否存在未披露的維修或租客爭議

由2026年5月1日起，英格蘭新租務須向租客提供指定書面資料；較早已有書面租約的現有租務，則須按政府過渡安排處理相關Information Sheet。可參閱GOV.UK租務書面資料指引。

London Homes實務觀察：海外業主最容易缺少的，往往不是租約本身，而是分散於電郵、WhatsApp對話及承辦商手上的維修與溝通紀錄。沒有完整時間線，新代理便難以判斷哪些問題已完成、哪些仍需跟進。

四、租客可能收到互相矛盾的指示

轉換代理期間，最直接受影響的人是現有租客。

如果新舊代理未有協調，租客可能同時收到不同的付款資料、維修聯絡方式，甚至互相矛盾的管理指示。通知應清楚交代原代理停止管理日期、新代理接管日期、日常及緊急聯絡方法、租金付款安排，以及已報修事項由誰跟進。

更改租金付款資料屬於風險較高的環節，租客應有安全、可核實的渠道確認新指示。

現有代理沒有回覆，或者文件一直未能交齊？
WhatsApp London Homes：+44 7355 682679

五、接管後沒有覆核，問題可能繼續存在

文件交收完成，不代表整個管理交接已完成。

新代理接管後，仍要確認首次租金、按金資料、未完成維修、租客聯絡、合規證書及欠租或投訴個案是否已正式接手。如沒有進行接管覆核，舊有問題可能只是由一間代理轉到另一間代理。

管理合約亦應清楚說明各項安全工作由誰執行。英國健康與安全局指出，如管理合約沒有清楚轉移相關責任，法定責任可能仍然落在業主身上。參閱HSE業主責任指引。

你的物業是否應重新評估管理安排？

如出現以下兩項或以上情況，便值得檢視現有代理是否仍然適合：

• 多次聯絡代理但長時間沒有回覆
• 不清楚租金、管理費或維修扣款
• 不知道租客按金由誰持有
• 維修事項長期沒有完整紀錄
• 沒有定期收到管理報告
• 合規證書快將到期但沒有提醒
• 租客直接向業主追問管理問題
• 身處香港或海外，無法確認物業實際情況

你亦可先閱讀London Homes的英國租務管理公司選擇指南，了解評估代理時需要留意的基本條件。

London Homes如何協助業主轉換管理公司？

1. 初步管理狀況評估

了解物業、租客、原代理安排、租金、按金、維修及主要管理問題。

2. 界定交接範圍

根據實際情況確認需要接管的文件、款項、合規紀錄及未完成事項。

3. 制定交接時間線

協調原代理最後管理日期、新代理接管日期及租客溝通安排。

4. 整理物業管理紀錄

建立清晰的租務、財務、維修及合規紀錄，方便持續管理。

5. 接管後持續跟進

處理租金、租客聯絡、維修協調及適用的管理與合規工作。

每個物業的租約、按金安排、文件狀況及代理合約都可能不同，因此正式英國轉租務管理公司前，需要先了解實際情況，不適合只依照網上範本處理。

常見問題

租客仍然入住，可以更換管理公司嗎？

一般可以。更換管理代理本身通常不會終止租務關係，但業主需要按照現有管理合約辦理，並妥善處理款項、按金、文件及租客通知。

轉管理公司後需要重新簽租約嗎？

通常不需要。管理公司轉換與租賃協議屬不同安排；但如果同時更改重要租務條款，應按個別情況取得專業意見。

原代理拒絕交出文件怎麼辦？

應先根據管理合約，以書面方式列出所需資料及要求回覆。如問題持續，可查閱代理的正式投訴程序及所屬Property Redress Scheme，並按需要尋求法律意見。

按金可否直接由舊代理轉給新代理？

實際做法視乎按金保障計劃、保障模式及登記資料而定，不應只進行普通銀行轉帳而忽略保障及資料更新程序。

預約30分鐘租務管理交接評估

這項評估適合對現有代理服務不滿、擔心轉換影響租客，或者不清楚按金、文件及維修狀況的香港及海外業主。

立即預約30分鐘租務管理交接評估

WhatsApp： +44 7355 682679
電話： +44 20 8128 4401
電郵： contact@uklondonhomes.com

作者及資料來源

Stephen Lee
London Homes Property Limited董事總經理、英國註冊土木工程師（CEng）、持牌物業地產代理及UKALA會員，具逾13年英國租務管理經驗，主要協助香港及海外業主管理英格蘭物業。

資料核對日期：2026年9月17日。本文參考GOV.UK及HSE官方指引，並結合London Homes租務管理實務經驗編寫。本文只提供一般資訊，不構成法律、稅務或財務意見；如涉及合約爭議、按金違規或法律程序，應尋求合資格專業人士意見。