[英國租務管理]大型英國代理收16%管理費——但香港業主換來的是什麼？一個真實轉會個案

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📌 30秒摘要

業主情況： 香港業主，透過發展商介紹使用大型英國代理多年

三個問題： 語言溝通困難、客戶經理半年換一次、管理費16%+VAT

最後決定： 轉會London Homes

轉會後改變： 廣東話WhatsApp即時溝通、固定專人、費用透明合理 London Homes： 逾13年英國租務管理經驗｜服務逾百位香港及海外業主｜廣東話全程

教訓： 管理費高，不等於服務好。香港業主需要的，不只是「收租服務」

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你有沒有試過，打電話給你的英國代理——

轉接。等待。語音信箱。

三天後，收到一封英文電郵。你看了兩遍，還是不確定他說的是什麼意思。

你回覆，問清楚。

又是兩天。

在我們逾13年服務香港業主的經驗中，這幾乎是最常聽到的故事。特別是那些透過發展商展銷會購入英國物業、然後使用發展商指定大型代理的業主。

以下是一個真實發生的個案。

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事情的起點：展銷會上的一個決定

這位業主是在香港的展銷會上買入英國物業的。

發展商安排了一切——包括物業管理代理。那是一家大型英國代理，在英國有多個辦公室，看起來很專業。業主簽了管理合約，然後繼續他在香港的生活。

幾年後，他開始注意到問題。

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三個問題，一個個積累

問題一：語言溝通困難

代理的所有溝通都是英文的。

不是業主的英文不好。是當涉及到租務條款、法律責任、維修費用的討論時——英式表達、法律用語、複雜的句子結構——他很多時候不確定自己是否完全理解了對方的意思。

他不敢說「我不明白」，因為擔心顯得不專業。

於是他點頭，繼續，然後事後懷疑自己是否同意了什麼不應該同意的事。

在我們服務的逾百位香港業主中，這是最普遍反映的問題之一。溝通不清晰，不只是不方便——在Renters’ Rights Act生效後，它是一個真實的法律風險。

問題二：客戶經理頻繁更換

三年裡，他換了四個客戶經理。

每次更換，他都要重新介紹自己的物業情況、之前的問題、他的偏好和要求。每次都像從頭開始。

沒有人記得上次說了什麼。沒有延續性。

問題三：管理費16%+VAT

後來他才仔細計算：管理費是月租的16%加VAT。

假設月租£1,500：

• 管理費：£240
• VAT（20%）：£48
• 合計：£288/月，即£3,456/年

他付了這個費用幾年。

然後有一天，他問了自己一個問題：

「我付了這麼多，換來的是什麼？」

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為什麼大型英國代理服務不適合香港業主

大型英國代理是為英國本地業主設計的服務。

英國本地業主說英文，理解英式溝通方式，知道如何追問和投訴，也住在同一個時區。

香港業主不一樣。

根據政府官方說明：

「Landlords are responsible for ensuring compliance, regardless of whether they use a managing agent.」

合規責任在業主，不在代理。

一個溝通不清楚、回覆慢、不了解最新法規的代理——是一個你在香港完全不知道的持續風險。

在我們逾13年的租務管理經驗中，見過不少業主因為代理的失誤而面對合規問題，而問題往往在業主完全不知情的情況下積累了很久。

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London Homes介入：了解真正需要的是什麼

這位業主透過朋友介紹，聯絡了London Homes。

London Homes在英國租務管理領域擁有逾13年經驗，服務逾百位香港及海外業主。 我們了解的不只是英國法規，更了解香港業主的具體需求——廣東話溝通、WhatsApp即時回覆、主動更新法規資訊。

第一次廣東話會談，我們了解的不只是物業情況，而是他真正需要什麼。

答案很清晰：

• 廣東話溝通，不需要再猜英文意思
• 固定的聯絡人，不需要再重複介紹自己
• 透明的費用，知道自己付了什麼
• 主動更新，不需要追問才知道物業狀況

這四件事，不是特別的要求。是任何業主都應該得到的基本服務。

第一步：審查現有代理合約

很多業主不知道自己的代理合約寫了什麼。

我們用廣東話幫他詳細分析：

• 現有的管理費結構
• 終止合約的通知期和條款
• 服務範圍的具體界定
• 有沒有任何不合理的條款

分析完成後，他更清楚地知道自己一直在付什麼、得到什麼。

換代理的過程

確定轉會後，我們負責了所有交接工作：

• 向現任代理發出正式終止通知
• 索取所有屬於業主的文件（租約、租客資料、維修記錄）
• 確保租客安排完全不受影響
• 以書面通知租客新的管理代理聯絡方式
• 補做Renters’ Rights Act下所有合規步驟

整個過程，業主在香港，廣東話全程，毋須親身到英國。

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轉會後的改變

轉會後，這位業主說了一句話：

「終於有人真正明白我需要什麼。」

具體的改變：

✅ 廣東話全程溝通 所有溝通以廣東話進行，WhatsApp即時聯絡，不再猜英文意思。工作日四小時內回覆，緊急情況24小時處理。

✅ 固定專人長期跟進 同一個聯絡人，記得他的物業歷史，不需要每次重頭說起。

✅ 費用透明合理 管理費清晰，每月月結單詳列所有收入和支出，附維修記錄和照片。

✅ 主動更新法規 Renters’ Rights Act生效前，我們主動用廣東話聯絡他，解釋所有他需要做的事。他不需要自己發現，不需要擔心遺漏。

✅ 重新掌握物業管理狀況 每個月他都清楚知道物業發生了什麼，哪裡需要維修，租金收取狀況如何。

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這個個案，在Renters’ Rights Act之後更重要

這位業主的故事，發生在新法規全面生效之前。

在2026年5月Renters’ Rights Act生效之後，代理的服務質素和廣東話溝通能力，比以前更加關鍵：

通知書截止（5月31日） 代理是否主動用廣東話告訴你要在5月31日前發出官方通知書？是否以正確方式（PDF附件，不是連結）發出？

Awaab’s Law（24小時響應） 租客報告健康隱患，業主必須24小時內開始處理。你的代理，在接到投訴後多久會通知你？用什麼語言通知？

Form 4A加租程序 你的代理是否用廣東話向你解釋過舊加租條款已失效？下次加租，他會用Form 4A嗎？

一個廣東話溝通、主動跟進的代理，在新法規下的價值是幾倍於以前的。

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在我們逾13年的服務中，香港業主最需要的三樣東西

服務逾百位香港業主之後，我們知道香港業主最需要的不是最大的代理，而是最適合的代理。

第一：廣東話溝通 不是翻譯服務，是真正的廣東話溝通。你說的，我們聽得懂。你擔心的，我們明白。

第二：即時響應 工作日四小時內WhatsApp回覆。不是三天後的英文電郵。

第三：主動跟進 法規有改變，我們主動告訴你。出現問題，我們主動通知你。不需要你追問。

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你的代理，適合你嗎？

問自己三個問題：

一、你上次成功即時聯絡到你的代理，是什麼時候？ 如果你要思考超過五秒，這已經是一個警號。

二、你的代理有沒有主動用廣東話告訴你Renters’ Rights Act下你需要做什麼？ 如果沒有，你的物業可能已經有合規問題，而你不知道。

三、你知道你的代理現在的管理費是多少？服務包含什麼？ 很多業主從來沒有仔細看過管理合約。

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了解你的選擇

換代理，比你想像的簡單。

有租客在住不是問題——租客和代理是分開的，換代理不影響租客。

有代理合約不是問題——我們會用廣東話幫你分析合約，了解終止條款。

不在英國不是問題——全程廣東話，全程遙距，業主在香港完全可以完成。

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想了解新法規對業主的影響？ 📖 英國租客權益法案完全指南

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作者：李家祺 Stephen Lee 英國註冊土木工程師（CEng）｜持牌物業地產代理｜UKALA會員 London Homes 董事總經理｜英國全境物業顧問 逾13年英國租務管理經驗｜服務逾百位香港及海外業主｜廣東話全程服務

個案細節經修改以保護客戶私隱。 免責聲明：本文內容僅供參考，不構成法律意見。

資料來源： GOV.UK — Renters’ Rights Act 2025 NRLA — 更換代理指引 Property Mark — 代理收費標準

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