📌 30秒摘要
法規背景： Renters’ Rights Act 2025於2026年5月1日正式生效
核心問題： 香港業主用香港方式管理英國物業，在新法規下面臨更高風險
真實個案： 一位香港業主自管倫敦三個物業多年，直到政府通知信才發現問題 教訓： 新法規下，「不知道」不是辯護理由，合規責任完全由業主承擔
資料來源： GOV.UK Renters’ Rights Act 2025
2026年5月1日，英國新租務法案正式生效。
《Renters’ Rights Act 2025》的影響，遠不只是Section 21廢除那麼簡單。
對於自行管理英國出租物業的香港業主而言，這次改革帶來了一個根本性的改變：法規要求的複雜程度，已經超過了大多數業主自己能夠應對的範圍。
以下是一個真實發生的故事——發生在新法規全面生效之前。而新法規生效之後，類似的風險只會更高，不會更低。
香港業主管理英國物業：兩個世界，兩套規則
很多在香港持有英國出租物業的業主，都有一個共同的思維：我在香港有出租物業的經驗，英國的管理方式應該大同小異。
這個想法，在舊法規下已經存在風險。在新法規下，代價更大。
英國租務法規和香港有幾個根本分別：
本地持牌要求 部分英國地區要求出租物業必須有本地的持牌管理負責人。業主身在香港，在法律上無法擔任這個角色。
法定安全文件的強制更新 Gas Safety Certificate必須每年更新，EICR電氣安全報告每五年更新，EPC能源效益證書有效期十年。任何一份過期，業主即時違規。
Renters’ Rights Act 2026的新要求 從5月1日起，還加入了：官方通知書必須在5月31日前以PDF附件發送給每位租客；加租必須改用Form 4A；Section 21永久廢除；Awaab’s Law要求24小時內響應健康隱患投訴。
根據政府指引：
「Landlords are responsible for ensuring their property is compliant with all legal requirements, regardless of whether they use a managing agent.」
翻譯：合規責任在業主，不在代理，更不在「不知道」。
真實個案：一封政府通知信，揭露了四個漏洞
這位業主是香港的專業人士，在倫敦持有三個出租物業。
他在香港有出租物業的經驗，習慣直接與租客溝通，自行安排維修。幾年來，物業運作表面上一切正常。
直到其中一個物業的租客，收到了市政府寄來的最後通知信。
就是那一刻，他才知道問題已經積累了多久。
發現的四個漏洞：
漏洞一：Property Licence未處理 他的物業所在地區要求業主申請Property Licence。他從來不知道有這個要求。無牌照出租，罰款最高£30,000。
漏洞二：安全證書部分已過期 Gas Safety Certificate已過期多個月。這在英國是即時違規，業主可能面臨刑事責任。
漏洞三：租務文件有遺漏 租約格式未符合最新要求，部分法定文件根本沒有存在。
漏洞四：無本地Licence Holder 政府要求有英國本地持牌負責人管理物業。業主身在香港，這個角色一直空缺。
他當時面對的，不只是罰款的問題。是物業牌照可能被拒、租客保障投訴、以及政府可能啟動的法律程序。
London Homes介入：從危機到合規
業主透過朋友介紹聯絡我們，說明情況後，我們立即展開評估。
我們做的第一件事，是釐清問題的真實範圍。
很多業主在危機時刻最需要的，不是立即的行動，而是清楚知道：問題有多嚴重？哪些需要即時處理？哪些可以分階段解決？
我們安排了即時物業巡查，上門評估三個物業的實際狀況，同時全面審核所有現有文件。
結果比業主預期的更複雜：部分文件遺漏、某些安全證書已過期、租約責任界定不清晰、管理流程多處不符合最新法規。
第二件事，是按優先順序處理。
緊急的先處理——安全證書的即時更新，直接影響租客安全，也是法律責任的核心。
然後是文件補救——重新整理租約，釐清業主與租客責任，補回所有缺漏的法定文件。
整個過程，我們代表業主與政府及相關部門直接溝通。業主身在香港，毋須親身回英國。
第三件事，是建立長期合規架構。
個別問題解決之後，仍然需要有機制確保未來不再出現同樣問題。我們正式成為三個物業的持牌租務管理中介，擔任政府要求的Property Licence Holder，持續跟進所有法規更新。
這個個案在新法規下的意義
這個個案發生在Renters’ Rights Act全面生效之前。
但它說明了一個在新法規下更加重要的事實：
自管英國物業的香港業主，面對的不只是不方便，而是真實的法律風險。
在新法規下，這個風險更高了：
Awaab’s Law要求24小時內響應健康隱患投訴。人在香港，時差八小時，如果代理聯絡不上，24小時可能已經過去了。
Section 8程序比舊的Section 21複雜得多，需要完整的書面記錄支持。如果你的物業沒有系統性的記錄，出問題時你幾乎沒有保障。
Form 4A的加租程序有具體的時間要求和格式要求。用錯方法，加租無效，同時可能違規。
這些要求，每一個都需要在英國有熟悉法規的本地代理即時處理。
你的物業，現在合規了嗎？
這位業主的故事，不是個別案例。
在我們接觸的香港業主中，相當多人的物業有類似的問題——程度不同，但方向相同：以香港的管理方式應對英國的法規要求，在新法規下，這個差距只會越來越大。
問自己一個問題：
如果今天你的物業接受全面合規審查，你有信心通過嗎？
如果答案是「不確定」——你值得知道真實的情況，而不是等到政府通知信來了才處理。
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作者：李家祺 Stephen Lee 英國註冊土木工程師（CEng）｜持牌物業地產代理｜UKALA會員 London Homes 董事總經理｜英國全境物業顧問 在英國租務法規及物業管理領域有豐富實戰經驗， 專注為香港及海外業主提供廣東話物業管理服務。
個案細節經修改以保護客戶私隱。 免責聲明：本文內容僅供參考，不構成法律意見。
資料來源： GOV.UK Renters’ Rights Act 2025 GOV.UK Property Licensing NRLA Landlord Guide
FAQ
自行管理英國物業的香港業主，在Renters’ Rights Act下面對什麼新風險？
Renters’ Rights Act 2026為自管業主帶來多項新要求：必須在5月31日前向每位租客發出官方通知書PDF附件；加租必須改用Form 4A；Awaab’s Law要求24小時內響應健康隱患投訴；以及Section 8成為唯一收樓途徑並需要完整書面記錄。任何一項處理不當，業主直接承擔法律責任。
香港業主自行管理英國物業，一定需要申請Property Licence嗎？
視乎物業所在地區和類型。部分倫敦地區要求所有私人出租物業申請Property Licence，HMO（多人共住物業）在全英格蘭均需要牌照。建議聯絡當地地方政府或持牌代理確認你的物業具體要求。無牌照出租可面臨最高£30,000罰款。
如果我一直自行管理物業，轉為委託代理需要通知租客嗎？
需要，但由新代理代你處理。換代理後，新代理會向租客發出書面通知，說明新的管理代理聯絡資料。租約條款完全不變，租客繼續按原有條件居住，整個過程通常7至14個工作天完成。
Awaab’s Law的24小時要求，對自行管理的香港業主有什麼影響？
影響極大。Awaab’s Law規定業主在接獲租客健康隱患投訴後24小時內開始處理。人在香港，時差八小時，加上沒有本地代理作即時緩衝，在24小時內響應和安排處理幾乎不可能。違規罰款最高£7,000，而且責任完全由業主承擔。
London Homes可以幫助已經出現合規問題的業主嗎？
可以。我們處理過不同程度的合規危機個案，包括文件遺漏、安全證書過期、Property Licence問題等。我們會先評估問題的真實範圍，然後按優先順序處理，並代表業主與政府部門直接溝通。業主毋須親身回英國。
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