【嚴重警示】Renters’ Rights Act 2025：面臨 30 年最大變革，倫敦業主恐負 £40,000 罰款？ （上篇）
英國政府推出的 《Renters’ Rights Act 2025》 被視為過去 30 年以來，對私營租務市場最巨大的體制改動。核心變革包括將 AST 轉為 APT (Assured Periodic Tenancy)、廢除 Section 21，以及賦予租客飼養寵物的權利。最令人擔憂的是，針對業主及中介的嚴重違規行為，民事罰款上限已大幅提升至 £40,000。這不再是單純的租務調整，而是一場資產合規的淘汰賽。
英國租務法規正在經歷翻天覆地的變化。《Renters’ Rights Act 2025》不單止改變了租約形式，更引入了 懲罰性極高 的罰款機制。
對於身在香港或海外的投資者，若繼續依賴舊有的「收租佬」模式管理物業，極可能誤墮法網。London Homes 根據最新官方指引及業界情報，為您拆解這場 30 年一遇 的合規風暴。
雖然《Renters’ Rights Act》本質上屬於 「民事住房法改革 (Civil Housing Law Reform)」，主要涉及罰款及賠償令，不直接導致刑事紀錄。
若業主採取極端手段，例如 非法驅逐 (Illegal Eviction) 或 嚴重騷擾租客，根據現行的 《1977 年防止驅逐法 (Protection from Eviction Act 1977)》，這依然屬於 刑事罪行 (Criminal Offence)。
- 罰款機制大解構：最高可達 £40,000 🚨
這是所有業主必須警惕的紅線。根據政府指引，針對 業主 (Landlords) 或 中介 (Letting Agents) 的違規行為，地方議會 (Local Councils) 將擁有裁量權，根據嚴重程度判處巨額民事罰款 (Civil Penalty)。
💰 罰款分類與範圍：
通常依違規行為性質不同，可分為兩大類：
A. 一般違規行為 —— 罰款約 £3,000 – £7,000
• 涉及行為： 例如未在指定期限內提供租約條款、未明示租金金額、鼓勵租金競價 (Bidding Wars) 等。
• 風險： 這些往往是業主因「疏忽」或中介行政混亂而觸犯的陷阱。
B. 嚴重違規或法律性違法行為 (Offences) —— 罰款上限 £40,000 ‼️
• 涉及行為： 包括非法驅逐 (Illegal Eviction)、騷擾租客、重複違規、未遵守改善通知 (Improvement Notices)、無牌經營 HMO (多人住屋) 等。
• 嚴重性： 這是目前政府指引下的最高級別處罰。具體金額視乎是否「重複違規」及「違規程度」而定。
⚠️ 責任歸屬警示： 業主 (Landlords) 負有最直接的責任。 即使違規行為是由您的中介 (Agent) 造成，業主往往仍需承擔連帶責任。若您委託的廉價中介缺乏合規系統，最終收到 £40,000 罰單的將會是您。
- 租約體制重塑：AST 走入歷史，全面轉用 APT
這是法案中最根本的結構性改變。現行的「短期確保租約」(AST – Assured Shorthold Tenancy) 將被廢除。
• 新制度： 所有租約將轉為 「確保週期性租約」(APT – Assured Periodic Tenancy)。
• 核心影響：
o 沒有固定租期： 租約不再設有「6個月」或「1年」死約。租客可隨時在給予 兩個月通知 的情況下退租。
o 首年保護期： 雖然由 AST 轉為 APT，但法案引入了保護機制。租客享有 12 個月保護期，在此期間，除非租客嚴重違約（如欠租、反社會行為），否則業主不得以「出售」或「自住」為由驅逐租客。
- 終結「無理由驅逐」 (Abolition of Section 21)
與 APT 體制相配合，Section 21 無理由退租通知 將被正式廢除。
• 新收樓機制： 若要收回房屋，必須依據 Section 8 條文 提出具體法律理由。
o London Homes建議： 既然不能「無理由」趕客，證據就是關鍵。業主必須建立完整的租金支付紀錄與溝通存檔。London Homes 的專業託管系統，確保日後若需申請收回房屋時，有足夠的法律依據。
- 租金管制與競價禁令
• 租金調整： 在 APT 體制下，業主每年僅能透過 Section 13 程序調漲一次租金，且必須貼近市場市值。
• 嚴禁「租金競標」： 這是新法打擊重點。房東或地產代理 不得接受高於廣告價格的報價。這意味著定價必須精準——定低了不能加，定高了無人租。
- 平權條款：禁止歧視與寵物新規
新法案特別強調消除租務歧視，業主在篩選租客時需格外小心。
• 寵物權利 (Right to Request a Pet)：
o 房客可正式提出飼養寵物申請。業主 不能「無理拒絕」(Unreasonably Refuse)。
o 合理拒絕理由： 除非業主能證明物業本身不適合（例如：大廈公契 Leasehold 禁止養狗、保險條款限制、或建築安全考量）。
o 保障措施： 雖然不能拒絕，但法案允許業主要求租客購買 寵物損壞保險 (Pet Damage Insurance)，以覆蓋潛在的維修費用。
• 消除歧視 (Anti-Discrimination)：
o 房東不得僅因房客 領取福利補助 (Benefits) 或 有子女 (Children) 而拒租。這被視為非法歧視行為。
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關於作者： 李家祺 Stephen Lee 英國註冊土木工程師 (CEng) | London Homes 董事總經理 專注於倫敦物業託管、租務法規諮詢及資產增值工程監管。
Disclaimer: The above is for information purposes only. The contents are not a recommendation and do not constitute legal advice. Fines and regulations are subject to final legislative changes.
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